Введение
Настоящий краткий анализ составлен в помощь международным клиентам при сравнении возможностей инвестиций в недвижимость в Великобритании и Германии.
Вначале приводятся рыночные условия Великобритании, затем анализ SWOT (преимуществ и недостатков, шансов и рисков) рынков Великобритании и Германии исходя из перспективы инвестора на обоих рынках.
В заключение приведены несколько наглядных примеров на 3 различных рынках.
Рыночные условия Великобритании
Скачок цен к 2007 году, а затем разразившийся финансовый кризис обуславливают развитие рынка Великобритании. В пользу рынка , характеризующегося ограниченностью потерь до 20% с пика кризиса, свидетельствуют в настоящее время нехватка участков под застройку и рост населения при сохранения этих тенденций в будущем.
За последнюю декаду наблюдается быстрый рост населения Великобритании, и с каждым новым подсчетом Официальное национальное статистическое ведомство (ONS) прогнозирует его удвоение к 2081 году:
UK Population Projections - Прогнозы в отношении населения Великобритании
Высокая рождаемость, высокая продолжительность жизни, высокая миграция
Высокая рождаемость Высокая миграция
Основной прогноз Низкая миграция
Низкая рождаемость
Низкая рождаемость,низкая продолжительность жизни, низкая миграция
Источник - ONS
Кроме того, т.к. Великобритания - нация домовладельцев, тенденция снятия недвижимости в аренду растет по сравнению с самим уровнем аренды.
Доля домовладения в Великобритании (%)
Доля домовладения (%)
Венгрия Испания Греция Италия Бельгия Португалия Ирландия Великобритания Швеция Франция Голландия Дания Германия
График внизу отображает рост арендной платы (красный) по сравнению с ростом доходов (синий). Скорость роста арендной платы в настоящее время выше, чем рост зарплаты благодаря большему числу съемщиков и приросту населения, а также отсутствию участков для новостроек.
Динамика роста среднестатистического дохода (без бонусов) и роста арендной платы (показатель окупаемости в год)
Earnings доходы
Rent арендная плата
Финансирование инвестиций и приобретения жилья в собственное пользование
Финансирование возвращается на рынок домовладения Великобритании, но все еще в ограниченном масштабе. Уровень финансирования до 80% типичен для ставок в 3-5% в зависимости от условий финансирования. Финансирование инвестиций в отношении клиентов за пределами ЕС в значительной степени ограничено.
Цены на домовладение
График внизу отображает падение цен с распространением финансового кризиса в Великобритании с ценами в среднем на уровне 2003-05 годов. Число продаж домов - самое низкое с началом ведения статистики в 1981 году. За исключением Лондона и юго-восточной Англии, это рынок покупателей.
Долгосрочная тенденция реальных цен на домовладение
Основа: 4 квартал 2011 года Тенденция: 2,9% в год
_______Реальная цена на домовладение
_______Тенденция роста цены на домовладение
Лондон - эксклюзив
Knightsbridge- Sloane Square Найтсбрич - площадь Слоун, квартира с 1 спальней, 1,1 миллиона британских фунтов, уровень арендной платы около 3000 британских фунтов в месяц или рентабельность (показатель окупаемости) в 3,6% годовых
Эдинборо - эксклюзив
Fettes Row, New Town Фэтес Роу, Нью Таун - квартира с 2 спальнями, 330.000 британских фунтов, уровень арендной платы около 1500 британских фунтов в месяц или рентабельность (показатель окупаемости) в 5,5% годовыхАнализ SWOT (преимуществ и недостатков, шансов и рисков) - Германия
Преимущества
Низкая стоимость капитала в сравнении с уровнем зарплаты
Можно купить целые многоквартирные жилые дома - лучший контроль управления
Хорошее финансирование на месте - 60-80% с рентабельностью в 3-4% годовых
Хорошие показатели окупаемости в 7-11% типичны в городах, характеризующихся получением долгосрочного стабильного дохода с домовладения, таких как Бремерхафен (Bremerhaven)
Сильная национальная экономика
Недостатки
Низкая доля собственников жилья, что может сбить рост стоимости
Шансы
Возможность раздела и продажи отдельных квартир в местностях, позволяющих это домовладельцам, приобретающих жилье в личное пользование, или же мелким инвесторам
Риски
Возможны турбуленции в связи с перебоями и переформированиями в Еврозоне, однако для Германии возможен позитивный долгосрочный аспект
Анализ SWOT (преимуществ и недостатков, шансов и рисков) - Великобритания
Преимущества
Падение стоимости жилья вне Лондона до 20-25% с 2007 года
Рост населения и сектора сдачи в аренду
В Великобритании жилищная собственность - редкий товар. Вакансия арендаторов - редкость в большинстве местностей
Недостатки
Неясность в отношении роста или падения цен в ближайшие 5 лет, вялое развитие цены может оказаться хорошим результатом
Все еще трудности с финансированием
Низкие показатели окупаемости сравнительно высококачественной недвижимости по сравнению с Германией
Шансы
Покупка жилья наличными по ценам ниже рыночных у продавцов, оказавшихся в финансовых затруднениях
Риски
Дальнейшая низкая эффективность экономики Великобритании обуславливает вялое развитие стоимости капитала или же ее падение в будущем