Москва
ОБЗОР рынка офисной НЕДВИЖИМОСТИ
МОСКВА
2 квартал 2012 года
Обзор подготовлен экспертами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate / Июнь 2012 г.
С
Обзор подготовлен экспертами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate / Июнь 2011 г.
АЛЕКСЕЙ РЯБИЧЕВ
Руководитель отдела офисной недвижимости
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Основные тенденции
-
В 2 кв. 2012 г. в сегменте офисной недвижимости существенных изменений не наблюдалось, но перемены в макроэкономической ситуации создают предпосылки для осторожной и взвешенной политики многих игроков рынка коммерческой недвижимости.
-
Во 2 кв. 2012 г. рынок офисной недвижимости Москвы пополнился двумя объектами. Объем нового предложения по сравнению с 1 кв. 2012 г. снизился в два раза. Если темпы строительства офисных площадей останутся на том же уровне, может возникнуть дефицит качественных офисных помещений в перспективе ближайших 2-3 лет.
-
Рынок офисных помещений демонстрирует баланс спроса и предложения на уровне 1 кв. 2012 г. Цены продажи и ставки аренды в целом остаются стабильными. Собственники объектов стремятся реализовать до конца 2012 г. максимальное количество площадей.
-
Некоторые компании-арендаторы приостановили поиск новых офисов в ожидании снижения ставок аренды. Вместе с тем немногие из собственников готовы пересматривать коммерческие условия аренды.
-
На рынке покупки офисных помещений сохраняется тенденция диверсификации инвестиций и вложения средств в объекты с высокой степенью ликвидности.
-
Ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы в течение нескольких месяцев не имеет предпосылок к изменению. Цены продажи и ставки аренды останутся стабильными.
Основные показатели рынка офисной недвижимости
классов A и B в Москве* по итогам 2 кв. 2012 г.
Показатели офисной недвижимости
Класс A
Класс B
12 660 000
41 107
13
9,5
600-1200
350-700
*Здесь и далее в объем предложения включены офисные площади Москвы и городов-спутников.
Совокупный объем офисных площадей на конец периода, кв.м
Общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов, кв.м
Уровень вакантных площадей, %
Арендные ставки, долл./кв.м в год, без НДС и операционных расходов
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
ПРОГНОЗ НА II ПОЛУГОДИЕ 2012 г.
объем нового предложения*
Класс А
853 755 кв.м
Класс B
201 309 кв.м
вакантные площади
Класс А
13,5%
Класс B
9,5%
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
*Данный показатель рассчитан на основе официально заявленных планов девелоперов по сдаче офисных объектов в 2012 г.
Структура предложения офисных помещений Москвы по классам,
2 кв. 2012 г.
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Источник: ASTERA
предложение
По итогам 2 кв. 2012 года объем предложения качественных офисных площадей Москвы увеличился на 41 107 тыс. кв.м за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центров «Олимпик Холл» и «Кубик». Объем нового предложения за 2 кв. 2012 г. в 2 раза ниже аналогичного показателя за 1 кв. 2012 г. и практически равен показателю за 2 кв. 2011 г.
Новые объекты офисной недвижимости,
введенные в эксплуатацию в Москве и городах-спутниках, 2 кв. 2012 г.
Название
|
Класс
|
Адрес
|
Общая площадь, кв.м
|
Олимпик Холл
|
А
|
Олимпийский пр-т, вл.16
|
23 107
|
Кубик
|
А
|
65 км МКАД, г.Красногорск
|
18 000
|
ИТОГО
|
|
|
41 107
|
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Строительная активность остается на низком уровне. Это связано, во-первых, с отсутствием «дешевых» денег, во-вторых, со сложностью кредитования. В настоящее время немногие банки готовы предоставлять кредиты для строительства крупных объектов коммерческой недвижимости, ужесточились требования к застройщикам. Большинство девелоперов, продолжающих строительство в настоящее время, осуществляют его за счет собственных средств.
Общая площадь качественных офисных площадей и новое строительство,
2008 – 2 кв. 2012 гг.
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
До конца текущего года девелоперами заявлено ко вводу 23 офисный объекта общей площадью более 895 тыс. кв.м. Но в условиях макроэкономической нестабильности велика вероятность сохранения тенденции переноса сроков ввода строящихся объектов.
Крупнейшие объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу,3 кв. 2012 г.
Название
|
Класс
|
Адрес
|
Общая площадь, кв.м
|
SkyLight
|
А
|
Ленинградский просп., 39
|
110 000
|
Алкон
|
А
|
Ленинградский просп., 72
|
102 200
|
Solutions
|
B
|
Кировоградская ул., 23А
|
43 780
|
Premium West
|
А
|
Можайское шоссе, вл. 165
|
20 000
|
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
БЦ «Олимпик Холл»
БЦ «Кубик»
Этапы строительства новых офисных площадей в Москве, 2 кв. 2012
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
БЦ «SkyLight»
СПРОС
Во 2 кв. 2012 г. на рынке офисной недвижимости доминирует взвешенный подход к аренде и покупке помещений. Большинство игроков заняли выжидательную позицию в связи с возможностью ухудшения ситуации на внешнеэкономическом рынке.
Свою роль играет фактор сезонности. Решение по аренде /покупке офисных помещений зачастую переносятся до сентября из-за сезона летних отпусков.
В начале 3 кв. 2012 г. можно ожидать заключения крупных сделок по аренде и продаже офисных объектов, переговоры по которым активно велись в течение 2 кв. 2012.
Структура спроса
Наиболее востребованными со стороны арендаторов остаются офисные помещения площадью до 500 кв.м. Особенно велик спрос на небольшие офисы площадью 100 – 300 кв.м.
Спрос на помещения продолжают формировать компании из финансового сектора и сферы услуг, промышленности и информационных технологий. Особенно высока активность IT-компаний, их присутствие на рынке неуклонно растет.
Структура спроса на аренду и покупку
офисных площадей в Москве, 2 кв. 2012 г.
Уровень вакантных площадей
В связи со снижением общей деловой активности уровень вакансии на рынке офисной недвижимости Москвы вырос и достиг уровня 13% для офисов класса А и 9,5% для офисов класса B.
По сравнению с 1 кв. 2012 г. этот показатель изменился незначительно из-за небольшого объема нового предложения офисных помещений во 2 кв. 2012 г..
Таким образом, в I полугодии 2012 г. наблюдается относительная стабильность уровня вакансии офисных помещений Москвы. Можно прогнозировать сохранение этой тенденция и во II полугодии 2012 г., но в случае нестабильности на внешних рынках объем вакантных площадей может вырасти.
Ключевые сделки по аренде
В мае 2012 г. были заключены две крупнейшие сделки по аренде офисных помещений на рынке Москвы: компания Merlion, дистрибьютор компьютерной техники, арендовала 17 тыс. кв. м. в действующем деловом центре «Мякинино», фармацевтическая группа компаний «Новартис» – 16 тыс. кв. м в строящемся деловом центре «АЛКОН».
Примеры наиболее крупных арендных сделок
в бизнес-центрах Москвы, 2 кв. 2012 г.
Арендатор
|
Название объекта
|
Реализованная площадь, кв.м
|
Адрес
|
Merlion
|
Мякинино
|
17 000
|
66 км МКАД
|
Новартис
|
АЛКОН
|
16 000
|
Ленинградский просп., 72
|
Philip Morris Int.
|
Легенда
|
9 000
|
Цветной б-р, 2
|
Pegas Touristik
|
Смольный
|
4 200
|
Смольная ул., 14
|
Jaguar Land Rover
|
SkyPoint
|
3 450
|
Международное шоссе, 28б
|
Тинькофф Кредитные Системы
|
Олимпия Парк
|
3 130
|
Ленинградское шоссе, 39
|
Кордиант
|
Lighthouse
|
3 015
|
Валовая ул., 28
| |
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Одной из самых заметных сделок по покупке офисной недвижимости во 2 кв. 2012 г. стала реализация бизнес-центров технопарка Nagatino i-Land на проспекте Андропова. «Альфа-банк» и «Райффайзенбанк» приобрели эти объекты под свои back-офисы, тем самым закончив формирование Nagatino i-Land как крупного банковского центра. В технопарке уже располагаются «Инвестторгбанк», Unicredit банк и Landesbank Baden-Wurttemberg.
Примеры наиболее крупных сделок по покупке офисных помещений
в бизнес-центрах Москвы, 2 кв. 2012 г.
Покупатель
|
Название объекта
|
Реализованная площадь, кв.м
|
Адрес
|
Райффайзенбанк
|
«Менгер», БЦ, часть Nagatino i-Land, 1 очередь
|
24 945
|
Андропова просп., 18, корп. 2
|
Альфа-банк
|
«Паскаль», БЦ, часть Nagatino i-Land, 1 очередь
|
23 000
|
Андропова просп., 18, корп. 3
|
Sponda Plc.
|
«Бахрушинский дом»
|
5 000
|
Бахрушина ул., 32, стр. 1
|
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Распределение спроса по местоположению объекта
Район
|
Доля в спросе
|
Центр
|
44%
|
Запад
|
23%
|
Север
|
19%
|
Москва-Сити
|
2%
|
Юг
|
8%
|
Восток
|
5%
|
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Центральный и Западный районы Москвы по-прежнему наиболее привлекательны для арендаторов офисных помещений, ввиду исторически сложившейся деловой и транспортной инфраструктуры.
Вместе с тем заметно возрастает спрос на офисы, расположенные в Северном административном округе Москвы, его транспортная доступность значительно улучшилась после реконструкции Ленинградского шоссе и строительства развязки на его пересечении с МКАД.
Уровень вакансии офисных помещений в Москве, 2007 – 2012 гг.*
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
*Данные по 2012 г. предоставлены за
I полугодие 2012 г.
Средние ставки аренды на офисные
помещения Москвы, I полугодие 2012 г.,
долл./кв.м в год
Местоположение
Класс А
Класс В
В пределах Садового кольца
1000
700
Между Садовым кольцом и ТТК
675
500
Между ТТК и МКАД (спальные районы)
675
450
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
ОДЦ «Мякинино»
Средняя цена за кв.м офисных
помещений Москвы, 2 кв. 2012 г.
Местоположение
Класс А
Класс В
В пределах Садового кольца
9 000
6 000
Между Садовым кольцом и ТТК
6 000
4 000
Между ТТК и МКАД (спальные районы)
4 000
2 500
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
БЦ «Менгер» в составе технопарка
«Nagatino i-Land»
О компании ASTERA
|
|
АЛЕКСЕЙ ФИЛИМОНОВ
Генеральный директор
a.filimonov@asteragroup.ru
|
|
АЛЕКСЕЙ РЯБИЧЕВ
Руководитель офисного отдела
[email protected]
|
|
ОЛЬГА ЗБРУЕВА
Руководитель департамента по работе с клиентами
[email protected]
|
|
ОЛЬГА ЗЕМЦОВА
Руководитель отдела консалтинга
[email protected]
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Офис в Москве
|
Офис в Санкт-Петербурге
|
Офис в Киеве
|
Тел.: +7 (495) 925-00-05
Факс: +7 (495) 981-05-65
|
Тел.: +7 (812) 703-00-03
Факс: +7 (812) 703-00-04
|
Тел.: +380 (444) 501-5010
Факс: +380 (444) 501-5011
|
www.asteragroup.ru
office@asteragroup.ru
|
|
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate – международная консалтинговая компания, оказывающие профессиональные услуги в сфере коммерческой и элитной жилой недвижимости. Компания активно работает на рынке коммерческой недвижимости с 1992 года.
Офисы компании расположены в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве.
BNP Paribas Real Estate — ведущая международная компания в сфере недвижимости, лидер рынка Европы по объему оборота среди консалтинговых компаний по итогам 2009 года.
Альянс с компанией BNP Paribas Real Estate дает компании ASTERA возможность представлять интересы клиентов за рубежом и привлекать зарубежные инвестиции в российские девелоперские проекты.
ASTERA – ЛИДЕРСТВО, ОСНОВАННОЕ НА КАЧЕСТВЕ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМЕ
-
Более 500 реализованных проектов стратегического и инвестиционного консалтинга;
-
Собственная эксклюзивная база из 30 000 объектов торговой, офисной, индустриальной и элитной жилой недвижимости;
-
Более 6 000 000 кв.м коммерческих площадей реализовано консультантами компании ASTERA с 1992 года;
-
Заключено более 8 500 сделок на рынке коммерческой недвижимости России и Украины;
-
Клиентами ASTERA стали более 4 000 компаний, включая международные и российские финансовые, инвестиционные, торговые и промышленные корпорации и сети.