1. 
   Эксплуатационные требования к гражданским зданиям
   

Жилищный фонд, находящийся в различных видах собственности, отличается разнообразием зданий. Все они различаются по функциональному назначению, конструктивным особенностям, материалам основных строительных конструкций и другим признакам. Однако каждое из них должно удовлетворять заданным при проектировании требованиям.

При проектировании зданий учитывают технические, экономические факторы, архитектурно-художественные и эксплуатационные требования. Это означает, что технические решения должны быть экономичными в плане выбора материала конструкций здания, обеспечивать наименьшую трудоемкость его возведения, причем немаловажным остается факт гармоничного соответствия внешнего облика здания с уже существующей застройкой населенного пункта. Кроме того, объемно-планировочное решение проектируемого здания должно быть эргономичным, то есть в зависимости от назначения здания должны быть комфортными и максимально благоприятным в плане условий проживания или работы в нем. Эксплуатационные требования к зданиям заключаются в основном в выборе конструкций и объемно-планировочных решений, обеспечивающих наименьшие затраты для поддержания здания в исправном состоянии, то есть затраты на его обслуживание и ремонт.

Важнейшим показателем любого здания является его надежность.

Надежность – способность здания сохранять свои эксплуатационные качества в течение всего срока службы. Главным показателем надежности здания является его безаварийная работа под действием внешних нагрузок и различных воздействий, возникающих при эксплуатации.

Надежность характеризуется следующими основными свойствами:

• 
  ремонтопригодность – приспособленность элементов здания к техническому обслуживанию и ремонту;
  
• 
  сохраняемость – способность отдельных элементов противостоять отрицательному влиянию неудовлетворительного хранения, транспортировки, старению до монтажа, а также здания в целом до ввода в эксплуатацию;
  
• 
  долговечность - сохранение работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтно-наладочных работ и устранения внезапно возникающих неисправностей;
  
• 
  безотказность – сохранение работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного времени до появления первого очередного отказа.
  

Не менее важными являются такие свойства зданий и их отдельных конструкций как прочность, устойчивость, долговечность, огнестойкость и другие.

Все конструкции здания подвергаются воздействию нагрузок различного характера. Конструктивные элементы зданий и основные виды нагрузок и воздействий влияющих на них изображены на рисунке 1.

Каждый элемент здания имеет свой срок службы и определяет срок службы здания в целом. Срок службы отдельной конструкции здания зависит от вида материала из которого она изготовлена.

Под сроком службы здания понимают продолжительность безотказной работы его элементов (стен, каркаса, фундамента, перекрытий, покрытий, инженерных систем и др.). Из-за большого количества конструктивных элементов зданий, особенностей их работы и эксплуатации, различий в их физико-механических свойствах, сроки их службы могут значительно отличаться. Это затрудняет установление нормативного срока службы здания в целом, поэтому для его установления принимают средний срок службы основных конструктивных элементов - фундаментов и стен. Именно поэтому срок службы остальных элементов здания может быть меньше нормативного срока службы здания в целом, что вызывает необходимость их периодического ремонта и замены.

Рис. 1. Конструктивные элементы здания

1 – подошва фундамента; 2 – подвальное перекрытие; 3 – фундамент;

4 – потолок подвального помещения; 5 – нижнее перекрытие; 6 – подполье;

7 – перегородка; 8 – нагрузка от веса людей и оборудования; 9 – междуэтажное перекрытие; 10 – продольная внутренняя стена; 11 – наружная стена;12 – оконный проем; 13 – карниз; 14 – чердачное перекрытие; 15 – пространство чердака; 16 – стропильная балка; 17 – кровля; 18 – дымовая труба; 19 – зонт; 20 – коньковый прогон; 21 – подкос; 22 – стойка; 23 – конек; 24 – слуховое окно; 25 – снег; 26 – карниз; 27 – мауэрлат; 28 – оконный переплет; 29 – дверное полотно; 30 – крыльцо; 31 – цоколь; 32 – помещение подвала; 33 – грунтовые воды.

Нормативный срок службы здания – установленная продолжительность эксплуатации здания при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Главной задачей технической эксплуатации зданий является сохранение работоспособности и обеспечение безотказной работы конструкций здания в течение его срока службы.

Работоспособность – состояние, при котором здание нормально функционирует в заданном режиме.

Продолжительность безотказной работы конструкций и систем зданий различна и зависит от многих факторов, основным из которых является их нормативный срок службы. Использование конструкций, нормативный срок службы которых истек, повышает вероятность массовых отказов. Поэтому необходим ремонт, либо замена таких конструкций. Однако, безотказность конструкций определяется не только сроком их эксплуатации, а во многом зависит от качества проведения мероприятий по технической эксплуатации.

Важнейшее значение в эксплуатации зданий является своевременное выявление и устранение неисправностей. Для этого необходим систематический контроль за техническим состоянием конструктивных элементов и систем зданий. Во время выявленная неисправность позволяет провести профилактические мероприятия, что предотвращает преждевременный износ конструкций и здания в целом.

2. 
   Техническая эксплуатация гражданских зданий
   
   1. 
      Общие положения технической эксплуатации зданий
      

Техническая эксплуатация зданий

Техническое обслуживание зданий

Система ремонтов

Санитарное содержание зданий

Текущий ремонт

Капитальный ремонт

Техническая эксплуатация зданий представляет собой комплекс взаимосвязанных организационно - технических мероприятий, направленных на обеспечение безотказной работы зданий (их элементов и систем) в течение нормативного срока службы. Как показано на схеме 1 техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, ремонтных мероприятий и санитарного содержания.

Схема 1. Система технической эксплуатации зданий

Система технического обслуживания здания включает в себя мероприятия по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации зданий, мероприятия по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Со временем конструкции и элементы здания теряют свои первоначальные качества не зависимо от проводимых мероприятий по их техническому обслуживанию и соблюдению правил эксплуатации зданий, что ведет к их износу, старению и в худшем случае может быть причиной потери несущей способности здания. Поэтому крайне важны ремонтные работы, которые позволяют поддерживать здание в работоспособном состоянии.

Под ремонтом здания понимается комплекс строительнно-восстановительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению износа конструкций здания.

Система ремонтов зданий состоит из текущего и капитального ремонтов.

Текущий ремонт здания – ремонт, проводимый с целью восстановления исправности конструкций и инженерных систем здания, а также для поддержания эксплуатационных показателей здания. Текущий ремонт проводиться с целью обеспечения нормальной эксплуатации здания с момента ввода его в эксплуатацию до очередного капитального ремонта, либо с момента завершения капитального ремонта до постановки на очередной капитальный ремонт.

Капитальный ремонт здания – ремонт, проводимый с целью восстановления ресурса здания, с возможной заменой конструктивных элементов и систем здания, мероприятий по улучшению эксплуатационных показателей здания. В состав работ по капитальному ремонту могут входить следующие ремонтно-восстановительные работы: устранение неисправностей элементов вышедших из строя; замена полностью изношенных элементов (кроме фундаментов, несущих каркасов и стен). Также может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания – улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство прилежащей территории к зданию.

Немаловажным содержательным элементом технической эксплуатации зданий является их санитарное содержание, которое заключается в уборке помещений здания, его придомовой территории, сборе и вывозе бытовых мусора

Таким образом, основными задачами технической эксплуатации зданий являются:

-обеспечение эксплуатационной надежности, безопасности и долговечности конструктивных элементов и систем зданий и сооружений;

-поддержание качественного состояния зданий и сооружений, а также их элементов и систем;

-предупреждение преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования зданий и сооружений в течение всего периода использования по назначению;

-продление нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений.

Сроки проведения и объем ремонтных работ в зданиях должны определяться на основе оценки их технического состояния. Периодичность проведения ремонтных работ может приниматься в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации, проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения».

2. 
   Оценка технического состояния гражданских зданий
   

Общее техническое состояние зданий и сооружений напрямую зависит от технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерно-технических систем и оборудования. Поэтому особенно важно поддерживать их работоспособность.

Критерием оценки технического состояния здания является физический износ – величина, характеризующая степень утраты зданием (инженерной системой) первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия различных факторов (природно-климатических, технологических, эксплуатационных и других).

Потеря первоначальных технико-эксплуатационных качеств может быть связана со снижением прочности, жесткости, стойкости конструкций, снижением тепло и звукоизоляционных свойств материалов, водо и воздухонепроницаемости и др.
Основными причинами этого могут быть:

• 
  ошибки и недочеты при проектировании;
  
• 
  нарушение технологии строительно-монтажных работ;
  
• 
  неправильная эксплуатация зданий;
  
• 
  природно-климатические условия.
  

Физический износ иногда называют материальным износом, поскольку он отражает стоимость восстановления здания (его отдельных элементов). Чем больше физический износ конструкций (систем), тем больше средств необходимо затратить на ремонтно-восстановительные работы (если они являются экономически эффективными). При выполнении ремонтных работ физический износ частично ликвидируется.

Для определения износа здания в целом производят оценку технического состояния его элементов и систем.

Под оценкой технического состояния понимается установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Для определения действительного технического состояния здания необходимо комплексное обследование здания – техническое обследование.

Работы по обследованию зданий и сооружений выполняют организации, оснащенные необходимой приборной и инструментальной базой, имеющие кадровый потенциал соответствующей квалификации и профиля.

Необходимость проведения обследовательских работ, их объем, состав и характер зависят от поставленных конкретных задач. Основанием для обследования может быть не только определение необходимости и объёма ремонтных работ, но и следующие причины:

• 
  наличие дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных просадок фундаментов), которые могут снизить прочностные, деформативные характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние здания в целом;
  
• 
  увеличение эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности здания;
  
• 
  реконструкция зданий даже в случаях, не сопровождающихся увеличением нагрузок;
  
• 
  выявление отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;
  
• 
  отсутствие проектно-технической и исполнительной документации;
  
• 
  изменение функционального назначения зданий и сооружений;
  
• 
  возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства при выполнении консервации;
  
• 
  деформации грунтовых оснований;
  
• 
  необходимость контроля и оценки состояния конструкций зданий, расположенных вблизи от вновь строящихся сооружений;
  
• 
  необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий природного характера или техногенных аварий;
  
• 
  необходимость определения пригодности производственных и общественных зданий для нормальной эксплуатации, а также жилых зданий для проживания в них.
  

Техническое обследование конструкций и систем зданий проводится, как правило, в четыре связанных между собой этапа:

1. 
   подготовительный этап;
   
2. 
   общее обследование зданий;
   
3. 
   детальное (инструментальное) обследование зданий;
   
4. 
   техническое заключение.
   

Подготовительный этап подразумевает изучение архивных материалов, норм, проектов, сбор исходных данных и иллюстрационных материалов объекта обследования.

В процессе общего обследования происходит предварительное ознакомление со зданием и составляется план его детального обследования на основании следующих собранных материалов и сведений:

-конструктивной схемы здания и особенностей его несущих конструктивных элементов;

-анализа планировки здания;

-осмотра крыши, дверных, оконных блоков, лестниц, несущих конструкций, фасада здания;

-определения мест вскрытий, зондирования или детального инструментального обследования;

-особенностей геологического состояния территории, прилежащей к зданию;

-состояние вертикальной планировки территории на которой находиться здание;

-состояние благоустройства осматриваемого участка;

Детальное обследование проводиться для получения более точных сведений о состоянии конструкций, уточнения конструктивной схемы здания (при выявлении визуального несоответствия с проектом или его утратой), уточнения действительных размеров конструктивных элементов.

При детальном обследовании используются специализированные средства экспертизы и диагностики, инструменты, технические средства, приборы и оборудование для испытаний. В процессе детального обследования из тела обследуемой конструкции может извлекаться опытный образец (проба) с целью его изучения (определение физико-механических характеристик материала конструкции) в лабораторных условиях. Использование современных средств диагностики позволяет проводить все необходимые испытания непосредственно на обследуемом объекте, даже без нарушения целостности конструкции.

По результатам комплексного обследования здания составляется техническое заключение, содержащее сведения об истории объекта, описание прилежащей территории и окружающей местности, сведения об общем состоянии здания по внешнему осмотру, количественная оценка физического и морального износа здания, описание конструкций здания, их характеристик и состояния, чертежи конструкций здания с деталями и обмерами, расчеты несущих конструкций по предельным состояниям, обмерные планы и разрезы здания, чертежи вскрытий и отрывки шурфов, фотоматериалы поврежденных конструкций, выводы и рекомендации.

Данные, полученные в результате обследования, должны быть сопоставлены с действующими нормативами.

По материалам технического обследования зданий и сооружений делается вывод об условиях дальнейшей эксплуатации элементов здания, мероприятиях по обеспечению их надежности и долговечности либо замене. Таким образом, на основании такого обследования определяется техническое состояние объекта и определяется перечень, объем ремонтных работ.

2. 
   Правила оценки физического износа зданий
   

Величина физического износа здания является количественной характеристикой, определяющей долю ущерба и степень утраты зданием эксплуатационных показателей.

Обычно физический износ выражается в процентном выражении. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Процент износа зданий определяют двумя основными способами:

1. 
   по сроку службы здания, с определением остаточного срока службы;
   
2. 
   по фактическому состоянию здания (путем выявления повреждений), используя правила оценки физического износа [2].
   

Определяя физический износ здания первым способом расчеты ведут по следующей формуле:

Ф = (Т_ф/Т_н)100%, где

Ф – физический износ здания, %;

Т_ф – фактический срок службы здания, лет;

Т_н – нормативный срок службы здания, лет.

Однако данный способ не является достаточно точным, поскольку не учитывает явления и процессы, происходящие в здании в действительности (учет случайных явлений в процессе работы конструкций, уровень технической эксплуатации конструкций и др.), что может искажать значение износа элементов. Поэтому данный способ используется лишь для приблизительной оценки физического износа зданий.

Наиболее предпочтительным и точным является второй способ, предполагающий определение физического износа здания путем определения среднего арифметического значения величин физического износа всех конструктивных элементов здания, взвешенных по их удельному весу в общей восстановительной стоимости здания:


где, Фз – физический износ здания, %;

d_i – удельная стоимость одного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости здания, %;

l_i – установленный износ конструктивного элемента, %.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, %, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в Рекомендуемом приложении 2 ВСН 53-86 (р).

Для определения физического износа каждого конструктивного элемента, используют таблицы, приведенные в ВСН 53-86 (р) [2], где установлены признаки износа конструкции, количественная оценка физического износа и примерный состав ремонтно-восстановительных работ.

Прежде чем устанавливать износ конструкции по таблицам, необходимо произвести ее техническое обследование (визуальное или инструментальное). Только после этого приступают к сравнению признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл.1-71 ВСН 53-86 (р).

Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом. Интервал износа устанавливается исходя из условий работы элемента здания и его ценности в общей конструкции здания. Например, фундаменты находятся в более благоприятных условиях по сравнению со стенами, поэтому интервал для них принят 20%. Износ других элементов находящихся в более сложных условиях работы и отличающихся особой ответственностью указан с интервалом 10%.

Основные правила использования таблиц 1-71 ВСН 53-86 (р):

1. 
   если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала;
   
2. 
   если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала;
   
3. 
   если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.
   

В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл.1-71 ВСН 53-86 (р), не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

При обследовании конструкций и систем зданий может быть выявлена не полная или неравномерная степень их поражения (участками определенной площади). В этом случае, физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, определяют по формуле:

, где

Ф_к – физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Ф_i – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1-71, %;

Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м² или м;

Р_к – размеры всей конструкции, м² или м;

n – число поврежденных участков.

Численные значения физического износа принято округлять:

-для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%;

-для конструкций, элементов и систем - до 5%;

- для здания в целом - до 1%.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по табл.64 - 71 ВСН 53-86 (р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис.3 – 7 ВСН 53-86 (р). За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов.

Внутридомовые водопроводные и водоотводящие системы, отопительное оборудование, арматура и сети отопления, сети горячего водоснабжения, системы вентиляции и кондиционирования подлежат полной замене при физическом износе 61% и более.

Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в ВСН 53-86 (р), следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл.1 - 71) или соответствующих республиканских нормативных докумен

2. 
   Примеры определения физического износа инженерных систем зданий
   

Пример I. Определение физического износа системы центрального отопления

Исходные данные:

Дом полносборный, 5-этажный, срок эксплуатации – 18 лет. Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конвекторов.

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20 %, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90 % запорной арматуры.

Решение:

По таблице 66 ВСН 53-86 (р) такому состоянию системы соответствует износ 45 %.

С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рисунок 4 и рекомендуемое приложение 4 ВСН 53-86 (р)). Для удобства расчетов заполняем рабочую таблицу:

Элементы системы	Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, %	Срок эксплуатации, лет	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фс, %
Магистрали	25	18	60	15
Стояки	27	18	40	10,8
Отопительные приборы	40	18	40	16
Запорная арматура	7	3	30	2,1
Калориферы	1	3	25	0,4
ИТОГО				44,3

Физический износ системы центрального отопления составит 44,3 %.

Принимается физический износ системы 45 %.

Пример II. Определение физического износа системы канализации

Исходные данные:

Дом полносборный, 9-этажный, срок эксплуатации – 5 лет. Система внутренней канализации состоит из трубопроводов, выполненных из полимерных материалов, ванны – чугунные, мойки из нержавеющей стали, умывальники и унитазы – керамические.

При осмотре выявлено: ослабление мест присоединения приборов, незначительные повреждения покрытия водоприемного оборудования на площади до 10%.

Решение:

В соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий и их конструктивных элементов воспользуемся таблицей 68«Системы канализации и водостоков» ВСН 53-86 (р) и сопоставим повреждения, выявленные в результате натурного обследования системы канализации дома с признаками физического износа приведенными в таблице 68 и определим действительный физический износ системы внутренней канализации.

Все приведенные признаки соответствуют износу системы 20% (наличие всех признаков износа для интервала 0-20%).

Список литературы

Основная литература:

1. 
   Болгов И.В. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства: учеб.пособие для студ.высш.учеб.заведений/ И.В.Болгов, А.П. Агарков. – М.: Издательский центр «Академия», 2009. – 208 с
   
2. 
   ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий. М.: Стройиздат,1998.
   
3. 
   ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий. М.: Стройиздат, 1991.
   
4. 
   ВСН 58-88(р) Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения. М.: Стройиздат,1990.
   
5. 
   Организация и проведение обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений / Под ред. А.С. Морозова. – М.: ИНФРА – М, 2003.
   
6. 
   Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. М., Стройиздат, 1998г.
   

Дополнительная литература:

1. 
   Ариевич Э.М., Коломеец А.В., Нотенко С.М., Ройтман А.Г. Эксплуатация жилых зданий. Справочное пособие. М., Стройиздат, 1991 г.
   
2. 
    Гранова, И. В. Оценка недвижимости / И. В. Гранова. – СПб. : Питер, 2005.
   
3. 
   Касьянов В.Ф., Калинин В.М., Авдеева Т.А., Сокова С.Д. Оценка технического состояния эксплуатируемых зданий и инженерных систем. М., МИСИ им. В.В. Куйбышева 1993г.
   
4. 
   Порывай Г.А. Организация планирование и управление эксплуатацией зданий. М., Стройиздат, 1983 г.
   
5. 
   Порывай Г.А., Датюк О.В. Техническая эксплуатация зданий. М., МИСИ им. В.В. Куйбышева, 1983 г.
   

Приложение 2
Графики физического износа внутренних систем инженерного оборудования зданий (ВСН 53-86 (р))

Рис. 3. Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения

1 - стояки из оцинкованных труб;

2 - полотенцесушители всех видов, магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная; смесители всех видов;

3 - стояки и магистрали из черных труб; запорная арматура чугунная

Рис. 4. Физический износ системы центрального отопления

1 - радиаторы чугунные;

2 - стояки стальные, конвекторы;

3 - магистральные трубы стальные черные;

4 - калориферы всех видов;

5 - запорная арматура всех видов

Рис. 5. Физический износ системы внутреннего водопровода

1 - трубопроводы оцинкованные;

2 - бачки сливные керамические и чугунные;

3 - трубопроводы стальные черные, трубопроводы ПХВ,

краны и запорная арматура латунная;

4 - краны и запорная арматура чугунные

Рис.6. Физический износ системы внутренней канализации

1 - трубопроводы чугунные, ванны чугунные;

2 - мойки и раковины чугунные и из нержавеющий стали;

3 - трубопроводы стальные, ванны стальные, унитазы,

мойки, раковины керамические, трубопроводы асбоцементные;

4 - мойки и раковины стальные эмалированные;

5 - трубопроводы ПХВ

Рис.7. Физический износ системы внутреннего электрооборудования

1 - внутриквартирные сети скрытые;

2 - внутриквартирные сети открытые;

3 - ВРУ, магистрали;

4 - электроприборы

Приложение 5

Таблицы физического износа внутреннего инженерного оборудования зданий (ВСН 53-86 (р))

Система горячего водоснабжения

Таблица 65

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков	0-20	Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопроводов (местами)
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами	21-40	Частичная замена запорной арматуры и отдельных полотенцесушителей, замена отдельными местами трубопроводов магистралей, восстановление теплоизоляции
Неисправность смесителей и запорной арматуры; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа полотенцесушителей; значительная коррозия трубопроводов	41-60	Замена запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей; частичная замена трубопроводов магистралей и стояков
Неисправность системы: выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы	61-80	Полная замена системы

Система центрального отопления

Таблица 66

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах	0-20	Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)
Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов	21-40	Частичная замена запорной арматуры, отдельных отопительных приборов, замена отдельных стояков и отдельных участков магистралей; восстановление теплоизоляции; ремонт и наладка калориферов
Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и магистралях, следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов	41-60	Замена магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов, восстановление теплоизоляции, замена калориферов
Массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей), сильное поражение ржавчиной, следы ремонта отдельными местами (хомуты, заварка), неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание; значительное нарушение теплоизоляции трубопроводов	61-80	Полная замена системы

Система холодного водоснабжения

Таблица 67

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматуры, в некоторых смывных бачках имеются утечки воды, повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах	0-20	Набивка сальников, смена прокладок в запорной арматуре, ремонт и регулировка смывных бачков
Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреждения трубопроводов (свищи, течи); поражение коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков	21-40	Частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубопроводов, восстановление окраски трубопроводов
Расстройство арматуры и смывных бачков (до 40%); следы ремонта трубопроводов (хомуты, заварка, замена отдельных участков); значительная коррозия трубопроводов; повреждение до 10% смывных бачков (трещины, потеря крышек, рукояток)	41-60	Замена запорной арматуры, частичная замена смывных бачков, замена отдельных участков трубопроводов, окраска трубопроводов
Полное расстройство системы, выход из строя запорной арматуры, большое количество хомутов, следы замены отдельными местами трубопроводов, большая коррозия элементов системы, повреждение до 30% смывных бачков	61-80	Полная замена системы

Система канализации и водостоков

Таблица 68

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов	0-20	Уплотнение соединений, ремонт труб местами
Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных чугунных трубопроводов ; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов	21-40	Заделка мест присоединений приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов
Массовые течи в местах присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, ванн, умывальников до 30% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов до 20% их количества; повреждение чугунных трубопроводов, масовые повреждение трубопроводов из полимерных материалов	41-60	Частичная замена трубопроводов и приборов, замена ПХВ трубопроводов
Неисправность системы; повсеместные повреждения приборов; следы ремонтов (хомуты, заделка и замена отдельных участков)	61-80	Полная замена системы

Система электрооборудования

Таблица 69

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	0-20	Установка недостающих приборов, крепление приборов, ремонт шкафов
Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)	21-40	Замена отдельных участков сетей и приборов; ремонт ВРУ
Полная потеря эластичности изоляции проводов, значительные повреждения магистральных и внутриквартирных сетей и приборов, следы ремонта системы с частичной заменой сетей и приборов отдельными местами, наличие временных прокладок, неисправность ВРУ	41-60	Замена отдельных участков сетей, приборов, ВРУ, замена открытой проводки
Неисправность системы: проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие части приборов; оголение проводов; следы больших ремонтов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ)	61-80	Полная замена системы

 Мусоропроводы

Таблица 71

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Мелкие повреждения в стволе, застревание загрузочных клапанов	0-20	Устранение мелких повреждений
Неисправность загрузочных клапанов, неплотность в раструбных соединениях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металлических частей	21-40	Ремонт загрузочных клапанов, зачеканка раструбов, постановка бандажей в местах пробоин в стволе
Отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных люков, большие пробоины и расшатывание соединений участков ствола, поломка бункера с шиберами, неисправности в стенках вентиляционной камеры мусоропровода	41-60	Ремонт ствола с вставкой отдельных участков и сменой загрузочных устройств, перекладка вентиляционной камеры мусоропровода
Полное расшатывание ствола мусоропровода, отсутствие или поломка загрузочных устройств, разрушение вентиляционной камеры и неисправности в камере мусоросборника	61-80	Полная замена ствола и вентиляционной камеры, ремонт камеры мусоросборника

Приложение 6

Удельные веса элементов в системах инженерного оборудования

(по восстановительной стоимости) (ВСН 53-86 (р))

Система инженерного оборудования	Элементы	Удельный вес элемента в системе для зданий этажности
		1-3	4-6	9-12	более 12
Внутреннее горячее водоснабжение	Магистрали	40	30	25	20
	Стояки	30	40	45	55
	Полотенцесушители	10	13	15	15
	Смесители	10	10	10	7
	Запорная арматура	10	7	5	3
Центральное отопление	Магистрали	35	25	20	15
	Стояки	26	27	29	31
	Отопительные приборы	30	40	45	50
	Запорная арматура	9	7	5	3
	Калориферы	–	1	1	1
Внутренний водопровод	Трубопроводы	45	42	38	35
	Краны и запорная арматура	30	32	34	35
	Бачки смывные	25	26	28	30
Внутренняя канализация	Мойки, раковины, умывальники	25	26	20	20
	Ванные	30	30	35	35
	Унитазы	20	20	25	25
	Трубопроводы	25	25	20	20
Внутреннее электро- оборудование	Магистрали	20	20	25	25
	Внутриквартирные сети	25	25	22	22
	Электроприборы	30	32	33	35
	ВРУ	25	23	20	18