Перейти на главную страницу
• Гильдии Девелоперов и Управляющих;
• Профессиональных Управляющих компаний и Девелоперов;
Рынок торговой недвижимости сегодня переживает бурный рост, и как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима стандартизация и классификация основополагающих определений и терминов.
В сегменте торговой недвижимости классификации, как правило, подлежат торговые центры. Для стандартизации показателей используется классификация торговых центров Международного совета торговых центров (на основе классификации Urban Land Institute, переведенной и адаптированной компанией SMT Developments), которая одобрена так же Российским Советом Торговых Центров (Приложение 1).
Для того, чтобы качественно классифицировать торговые площади используются стандартизированные критерии и определения.
Исходя из определения, любое количество сгруппированных на едином пространстве магазинов без заранее предусмотренного торгового плана не может быть определено как торговый центр, так как торговому центру нужны заранее определенные (спланированные) характерные черты, чтобы иметь долгосрочный успех. В определении торгового центра указаны способ использования земли и тип строения, отличающие его от разнообразных индивидуальных магазинов, расположенных на отдельных участках земли вдоль улиц и шоссе, образующих торговый район, как с наличием внутренней парковки, так и без нее. Несмотря на то, что торговые районы представляют собой коммерческое использование площадей под розничную торговлю, торговые центры отличаются от них заранее разработанной планировкой и единым управлением.
Следующие элементы характерны для торгового центра и, именно они, выделяют его среди других торговых объектов:
Единое архитектурное решение здания или комплекса зданий, предоставляющее места для торговых операторов и управляемое как единый объект так, как это выгодно последним. Торговый центр в отличае от смешанного незапланированного собрания отдельно стоящих или прилегающих друг к другу коммерческих структур отличается продуманной структурой.
Каждый элемент торгового центра должен быть приспособлен к обстоятельствам, характерным для данного местоположения, участка земли и его окружения. При планировании, разработке и управлении торговым центром нужно принимать во внимание нововведения и различные интерпретации основных черт. Каждый преуспевающий центр должен не только приносить доход владельцу, но и привносить что-то, что облегчит и улучшит быт и отдых населения в том районе или городе, где он расположен.
Для отнесения торгового центра к тому или иному типу, торговые центры анализируются с точки зрения следующих характеристик:
Важным элементом классификации торговых центров является наличие Якоря.
В соответствии с комплексным анализом всех вышеперечисленных характеристик, торговые центры можно разделить на следующие основные 4 типа:
Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.
Существуют так же Специализированные торговые центры (Specialty centers), которые классифицируются в соответствие с концепцией торгового центра. Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определятся составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.
Концепция торгового центра должна отражать следующее:
Специализированные торговые центры часто разделяют по различным направлениям:
Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center) В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.
Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.
В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания.
Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.
2. Классификация торговых центров г. Тюмени.
Тенденции развития рынка торговой недвижимости с каждым годом изменяются, в соответствие с ними меняются концепции торговых центров и специфика их классификации. Рассмотрим, что на данный момент представляет собой рынок торговой недвижимости г. Тюмени.
Для целей данного исследования – выявления качественных торговых площадей г. Тюмени и определение уровня обеспеченности на 1 тыс. жителей – обозначим требования отбора торговых помещений.
Они должны соответствовать следующим характеристикам:
Полный список объектов, вошедших в исследование, представлен в Приложении 2. В настоящее время на рынке г. Тюмени функционирует 21 торговый центр, соответствующие требованиям «качества», представленным выше. Общий объем качественных торговых площадей составляет 332 900 кв.м.
Классификация торговых центров представлена в пункте 1 настоящего Исследования, где главным критерием оценки является объем арендных торговых площадей. Представленные торговые центры мы разделили на следующие виды:
Структура рынка торговой недвижимости г. Тюмени по данной классификации представлена на рис. 2.1.
Из исследуемых торговых центров качественными площадями современного формата (молл) обладают 7 ТРЦ нашего города, включая запущенный в 2012 г. Многофункциональный комплекс «Калинка», их общая площадь составляет 163 400 кв.м. В список тюменских ТРЦ входят:
Сегодня моллы являются поистине центром притяжения, центром общения, развлечения и покупок, а впереди появление еще более привлекательных и значительных по объемам инвестиций объектов.
Из перечисленных ТРЦ только два являются районными по объему площадей и зоне охвата, это «Калинка» и «Фаворит».
Первый из представленных ТРЦ был построен в 2006 г., при этом на данный момент в городе не введено ни одного Суперрегионального центра с общей площадью от 100 000 кв.м., что свидетельствует о том, что концепция моллов в Тюмени только развивается. При этом все торговые центры заполнены арендаторами, которые встают в очередь за несколько лет и ведется борьба за бойкие места в них.
Стоит отметить, что проекты новых ТРЦ не были реализованы из-за кризиса 2009 г., в настоящее время в городе строится 3 современных торговых центра с общей торговой площадью 193 500 кв.м., к ним относятся:
Прирост качественных торговых площадей на 2013-2014 г. составит 58% от текущего объема (рис. 2.2.) Данная тенденция является позитивной для города с населением менее 1 млн. жителей.
Рис. 2.2. Прирост Качественных торговых площадей к 2013-2014 гг., кв.м.
Для анализа структуры торговых площадей Тюмени важно так же учесть показатель распределения качественных торговых центров в разных районах города, который представлен на рис. 2.3.
Рис. 2.3. Структура распределения качественных торговых площадей
по районам г. Тюмени
Из данных диаграммы видно, что большее число качественных торговых площадей расположено в молодых разрастающихся районах города: Калиниском (32%) и Восточном(30%). Так же в Центальном районе расположено 27% качественных торговых площадей и в Ленинском всего 11%. Данная тенденция связана так же с плотностью населения районов, в Центре города показатель обусловлен большой деловой активностью, постоянной сменой концепций расположенных объектов, обилием привлекающих к себе в качестве якорей исторических объектов. Разница показателя в микрорайонах города по сравнению с Ленинским районом, который тоже находится в центре города, обусловлена преобладанием в последнем малоэтажных хрущевок (до 5 этажей), где живут в основном пожилые люди и студенты, а в микрорайонах молодых семей в современных многоэтажных (до 24 этажей) жилых домах.
На сегодняшний день требования рынка и его стандарты, предъявляемые к торговым площадям, постоянно повышаются. На место ларьков и торговых палаток приходят профессионально спроектированные торговые объекты, сочетающие как удобство торговой зоны, так и наличие удобного подъезда и парковок вокруг здания. Таким образом, меняются и стандарты оценки и классификации торговых объектов, многие из которых, построенные ранее 2000-х годов, не выдерживают критериев отбора для исследования. Данная тенденция говорит о том, что уровень жизни населения Тюмени повышается и стремится к европейскому.
Расчет Показателя обеспеченности качественными торговыми площадями выглядит следующим образом:
*методика расчета показателя приравнена к международной, применяемой компанией GVA Sawyer
Для понимания этого показателя сравним его с другими городами России по основным определяющим критериям – численность населения, обеспеченность на 1 тысячу жителей и рейтинг среди других городов (таблица 3.1).
Таблица 3.1
Обеспеченность качественными торговыми площадями в городах-миллионниках,
кв. м. на тыс. человек*
Как видно из таблицы, лидером из российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями является Санкт-Петербург (650 кв.м./1 тыс. человек), при этом следом за ним близкий Тюмени по территориальному расположению и экономическому развитию находится Екатеринбург (530 кв.м. на 1 тыс. человек). Столица нашей страны, Москва (360 кв.м. на 1 тыс. человек), находится всего лишь на 9 месте. Возможно это связано с запретом строительства новых объектов внутри МКАД. Завершает рейтинг Волгоград (250 кв.м. на 1 тыс. человек).
Посмотрим, как на фоне других городов выглядит Тюмень (рис. 3.1.)
Рис. 3.1. Обеспеченность качественными торговыми площадями в городах России,
кв. м. на тыс. человек *
* данные официального исследования компании GVA Sawyer по состоянию на март 2012 года.
В Тюмени обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей показывает позитивную динамику по сравнению с другими российскими городами.
По данным Международной консалтинговой компании GVA Sawyer, рынок считается насыщенным для городов с населением от 500 тысяч человек, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 квадратных метров на тысячу человек. Кроме этого показатель Тюмени не достигает нормативного значения, рассчитываемого Департаментом потребительского рынка г. Тюмени. Норматив обеспеченности Департамента 788 кв.м. В данном случае расчет регулируется Федеральным законом № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», Постановлением Правительства РФ от 24.09.2010 г. №754 «Об утверждении Правил установления нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов». В данных документах учитывается специфика региона, платежеспособность, уровень экономического развития, инвестиционная привлекательность.
Таким образом, показатель обеспеченности качественными торговыми площадями показывает, что дефицит качественных торговых площадей есть. Показатель не достигает нормативного значения, которым оперируют специалисты рынка.
В сравнении с показателями Екатеринбурга, Москвы, Новосибирска, Казани показатель обеспеченности качественными торговыми площадями г. Тюмени немного выше. Но учитывая, что сравниваемые города являются миллионниками, можно говорить о том, что на их территории построено и функционирует гораздо больше качественных торговых центров.
Для сравнения, нормой показателя Обеспеченности торговыми площадями в европейских странах является минимум в 760 кв. м. на 1 тыс. жителей. Общемировой уровень обеспеченности составляет 500 кв. м., нормой развитых стран является показатель в 1000 кв. м. Это говорит о том, что российские города, в том числе и Тюмень, уступают по качеству торговой недвижимости Европе и другим развитым странам в 1,5 - 2 раза.
При планируемом приросте качественных торговых площадей к 2013-2014 гг. на 193 500 кв.м., Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями вырастет до 870 кв.м. на тыс. жителей. Таким образом, Тюмень сможет достичь минимального показателя обеспеченности по уровню Европы и нормативов нашего региона по российскому законодательству, возможно так же перенасыщение торговыми площадями. Это говорит о том, что строительство новых качественных объектов в г. Тюмени продолжает быть перспективным для инвесторов и девелоперов на рынке торговой недвижимости.
В настоящий момент на рынке Тюмени функционирует 21 качественный торговый центр. Общее предложение арендопригодных торговых площадей (GLA) в Тюмени на 01.06.2012 г. составило 332 900 кв.м. Это те торговые площади, которые соответствуют параметрам качества по стандартам, обозначенным в первой главе исследования. Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями в каждом регионе России рассчитывается исходя из площадей функционирующих торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, всех торговых площадей, соответствующих формату DIY., специализированных торговых центров (согласно методике, применяемой международной консалтинговой компанией GVA Sawyer).
На 1 мая 2012 г. обеспеченность населения города качественными торговыми площадями составила 550 кв. м. GLA на тысячу жителей. По данным Международной консалтинговой компании GVA Sawyer, рынок считается насыщенным для городов с населением от 500 тысяч человек, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 квадратных метров на тысячу человек.
Департамент потребительского рынка г. Тюмени рассчитывает норматив обеспеченности на уровне 788 кв.м. В данном случае расчет регулируется Федеральным законом № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», Постановлением Правительства РФ от 24.09.2010 г. №754 «Об утверждении Правил установления нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов». В данных расчетах учитывается специфика региона, платежеспособность, уровень экономического развития, инвестиционная привлекательность города.
Уровень показателя обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Тюмени показывает, что дефицит таких площадей есть, так как он не достигает нормативного значения, которым оперируют специалисты рынка. В сравнении с показателями Екатеринбурга, Москвы, Новосибирска, Казани Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями г. Тюмени примерно на том же уровне. Но учитывая, что сравнимые города являются миллионниками, можно говорить о том, что на их территории построено и функционирует гораздо больше качественных торговых центров.
Нормой Показателя обеспеченности торговыми площадями в европейских странах является минимум в 760 кв. м. на тысячу жителей. Общемировой уровень обеспеченности составляет 500 кв. м., нормой развитых стран является показатель в 1000 кв. м. Это говорит о том, что российские города, в том числе и Тюмень, уступают по качеству торговой недвижимости Европе и другим развитым странам в 1,5-2 раза. В связи с этим, не удивительно, что по строительству новых торговых центров Россия на 1 месте в мире.
Решение о строительстве торгового центра не может быть спонтанным, так как наличие новых торговых площадей важно как для потенциального пула арендаторов, так и для потребителей товаров и услуг данного объекта. Для того, чтобы строить ТЦ нужно знать где строить, что строить и для кого строить.
Успешность строительства и функционирования нового торгового центра обеспечивает наличие Концепции с учетом следующих параметров:
Данное исследование подготовлено ГК «Денова» исключительно в информационных целях. Информация, представленная в исследовании, получена из открытых источников или собрана с помощью маркетинговых инструментов, однако ГК «Денова» не гарантирует точности и полноты информации для любых целей. Компания не несет ответственность за какие-либо убытки или ущерб, возникшие в результате копирования любой третьей стороной информации, содержащейся в настоящем исследовании, включая опубликованные мнения или заключения, а также за последствия, вызванные неполнотой представленной информации. Данные материалы не могут распространяться без разрешения и ссылки на ГК «Денова».
Действующая классификация Международного совета торговых центров (ICSC) | ||||||
Тип торгового центра |
Концепция |
Площадь торгового центра, м2 |
Типичные якорные арендаторы |
Доля якорных арендато- ров в торговой площади ТЦ |
Основ- ная торговая зона, км | |
Коли- чество |
Тип | |||||
Моллы Malls | ||||||
Региональный центр Regional Center |
Смешанный ассортимент, модные товары |
37-75 тысяч |
2 и более |
Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; универмаг товаров по сниженным ценам; отдел модных товаров |
50-70% |
8-24 |
Супер- региональный центр Super regional Center |
Аналогичен региональному центру, отличается большим ассортиментным разнообразием |
Более 75 тысяч |
3 и более |
Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; магазин модных товаров и украшений |
50-70% |
8-40 |
Open-air Centers | ||||||
Микро- районный центр Neighborhood Center |
Товары повседневного спроса |
3-14 тысяч |
1 и более |
Супермаркет |
30-50% |
Около 5 |
Окружной торговый центр Community Center |
Товары смешанного ассортимента; товары повседневного спроса |
10-33 тысячи |
2 или более |
Универмаг товаров по сниженным ценам; супермаркет; аптека; хозяйственный магазин; большой специализи- рованный магазин модной одежды и украшений (в т.ч. по сниженным ценам) |
40-60% |
5-10 |
Лайфстайл центр Lifestyle Center |
Специализи- рованные магазины торговых сетей национального масштаба, предприятия общественного питания и развлекательные заведения на открытом воздухе |
Как правило, 14-47 тысяч, с колеба- ниями в большую или меньшую сторону |
0-2 |
Якорных арендаторов обычно нет, но могут включать в себя книжный магазин, торговые точки других крупных специализи- рованных предприятий розничной торговли, кинотеатры повышенной категории, небольшой универмаг |
0-50% |
13-19 |
Пауэр центр Power Center |
Якорные арендаторы из числа популярных в данной категории марок; несколько мелких арендаторов |
24-56 тысяч |
3 и более |
Основной магазин категории; хозяйственный магазин; универмаг товаров по сниженным ценам; клубный магазин-склад; торговля со скидками |
75-90% |
8-16 |
Тематический/ фестивальный центр Theme/Festival Center |
Центр развлечений и отдыха, ориентированный на туристов; розничные продажи и бытовые услуги |
8-24 тысячи |
– |
Рестораны; развлекательные заведения |
– |
– |
Фирменный торговый центр Outlet Center |
Точки розничной продажи от производителя |
4-5 тысяч |
– |
Точки розничной продажи от производителя |
– |
40-120 |
Описать состояние рынка коммерческой недвижимости города Тюмени в направлении обеспеченности качественными торговыми площадями на 2012 г
01 09 2014
2 стр.
РФ. Моллы. Ru – это актуальная база предложений по торговой недвижимости от ведущих агентств недвижимости, девелоперов и собственников. Моллы. Ru – максимально простой и удобный ин
01 09 2014
1 стр.
Главные события рынка коммерческой недвижимости 26 декабря 2011 года 09 января 2012 года 3
06 10 2014
21 стр.
РФ. Моллы. Ru – это актуальная база предложений по торговой недвижимости от ведущих агентств недвижимости, девелоперов и собственников
01 09 2014
1 стр.
Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости и ему присвоено звание
09 10 2014
1 стр.
Обзор подготовлен экспертами компании astera в альянсе с bnp paribas Real Estate / Июнь 2012 г
13 10 2014
1 стр.
Основная цель исследования обзор рынка золошлаков в России и оценка сырьевых ресурсов, имеющих значение для снижения себестоимости производства современных строительных материалов
02 09 2014
2 стр.
Продукция отличается повышенной износостойкостью, высокими качественными характеристиками, стильным дизайном
14 09 2014
1 стр.