Маркетинговое исследование рынка торговой недвижимости.
Тема:

Обеспеченность качественными торговыми площадями

жителей г. Тюмени на 2012 г.


Цель исследования:
Описать состояние рынка коммерческой недвижимости города Тюмени в направлении обеспеченности качественными торговыми площадями на 2012 г.
Данный отчет представляет интерес для:
•   Администрации города;

•   Гильдии Девелоперов и Управляющих;

•   Профессиональных Управляющих компаний и Девелоперов;

• 
  Инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;
  
• 
  Собственников торговых площадей;
  
• 
  Арендаторов торговых площадей;
  
• 
  Других игроков рынка торговой недвижимости.
  

 

Метод  сбора данных:
Кабинетное исследование. Полевое исследование.

СОДЕРЖАНИЕ

АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ТЮМЕНИ И МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ НА 2012Г.

1. 
   Специфика классификации качественных торговых площадей.
   

2. 
   Классификация торговых центров г. Тюмени.
   

3. 
   Обеспеченность качественными торговыми площадями жителей г. Тюмени на 1 тыс. человек.
   

4. 
   Тенденции развития рынка торговой недвижимости г. Тюмени на ближайшие полгода.
   

 

1. 
   Специфика классификации качественных торговых площадей.
   

Рынок торговой недвижимости сегодня переживает бурный рост, и как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима стандартизация и классификация основополагающих определений и терминов.

В сегменте торговой недвижимости классификации, как правило, подлежат торговые центры. Для стандартизации показателей используется классификация торговых центров Международного совета торговых центров (на основе классификации Urban Land Institute, переведенной и адаптированной компанией SMT Developments), которая одобрена так же Российским Советом Торговых Центров (Приложение 1).

Для того, чтобы качественно классифицировать торговые площади используются стандартизированные критерии и определения.

Торговый комплекс/центр - это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спланированных и выстроенных на едином специально спланированном, развитом и управляемом участке, находящихся в собственности, управляемых как единое целое, при этом, размеры и тип магазинов точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке в точном соответствии типу торгового центра.

Исходя из определения, любое количество сгруппированных на едином пространстве магазинов без заранее предусмотренного торгового плана не может быть определено как торговый центр, так как торговому центру нужны заранее определенные (спланированные) характерные черты, чтобы иметь долгосрочный успех. В определении торгового центра указаны способ использования земли и тип строения, отличающие его от разнообразных индивидуальных магазинов, расположенных на отдельных участках земли вдоль улиц и шоссе, образующих торговый район, как с наличием внутренней парковки, так и без нее. Несмотря на то, что торговые районы представляют собой коммерческое использование площадей под розничную торговлю, торговые центры отличаются от них заранее разработанной планировкой и единым управлением.

Следующие элементы характерны для торгового центра и, именно они, выделяют его среди других торговых объектов:

Единое архитектурное решение здания или комплекса зданий, предоставляющее места для торговых операторов и управляемое как единый объект так, как это выгодно последним. Торговый центр в отличае от смешанного незапланированного собрания отдельно стоящих или прилегающих друг к другу коммерческих структур отличается продуманной структурой.

• 
  Единый участок, соответствующий типу центра, в котором есть рыночная потребность. Участок может иметь возможности расширения для строительства и парковки в случае необходимости.
  
• 
  Легкодоступное расположение внутри торговой зоны с удобным входом и выходом для транспортного и пешеходного потоков.
  
• 
  Достаточное количество парковочных мест на данном участке, сообразное спросу на них, порождаемому торговым объектом. Парковка должна быть расположена оптимально для пешеходов с точки зрения расстояния до входа в центр или в один из отдельных магазинов.
  
• 
  Торговый центр должен иметь возможности доставки товаров, отделенных от покупательских потоков.
  
• 
  Улучшение участка, к примеру, создание ландшафта, освещения и вывесок, позволяющих создать требуемую привлекательную и безопасную среду для покупателей.
  
• 
  Сочетание арендаторов, обеспечивающее торговое взаимодействие между магазинами, максимально возможный ассортимент и объем товаров, подходящий для данной торговой зоны.
  
• 
  Приемлемое и удобное окружение, создающее атмосферу, способствующую совершению покупок.
  

Эти характеристики не присущи обычному коммерческому объекту. Важная особенность торговых центров состоит в том, что они создают единый, всеобъемлющий имидж для каждого торгового оператора посредством централизованного управления и владения, а также то, что владелец и арендатор совместно занимаются развитием центра.

Каждый элемент торгового центра должен быть приспособлен к обстоятельствам, характерным для данного местоположения, участка земли и его окружения. При планировании, разработке и управлении торговым центром нужно принимать во внимание нововведения и различные интерпретации основных черт. Каждый преуспевающий центр должен не только приносить доход владельцу, но и привносить что-то, что облегчит и улучшит быт и отдых населения в том районе или городе, где он расположен.

Для отнесения торгового центра к тому или иному типу, торговые центры анализируются с точки зрения следующих характеристик:

• 
  Месторасположение объекта;
  
• 
  Размеры торговых площадей (общая площадь торгового комплекса);
  
• 
  Размеры торговой зоны (зоны охвата);
  
• 
  Характеристики и состав арендаторов (в т.ч. профиль типичных якорных арендаторов);
  
• 
  Количество лет на рынке (в т.ч. известность на рынке);
  
• 
  Специфика продаваемых товаров.
  

Для прояснения параметров классификации определим основные черты торговых центров, такие как торговые зоны.

Торговая зона (Trade Area, Catchment Area) - географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Границы торговой зоны торгового центра, определяются такими факторами, как:

• 
  тип торгового центра;
  
• 
  пешеходная и транспортная доступность;
  
• 
  естественные или искусственные физические препятствия;
  
• 
  наличие конкурентных объектов;
  
• 
  плотность населения и др.
  

Выделяют три концентрические зоны влияния:

• 
  Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 70-80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая "опорная" группа. Для городов важным является время пешеходной доступности.
  
• 
  Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.
  
• 
  Третичная (Периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей приезжающих из этой зоны принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
  

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Важным элементом классификации торговых центров является наличие Якоря.

Якорь (Anchor) - крупный, как правило сетевой, оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания - фуд-корт, предприятия услуг - кинотеатр и т.д.). Так же функцию якоря могут выполнять имидж места, некоммерческие объекты - памятники архитектуры и др.

В соответствии с комплексным анализом всех вышеперечисленных характеристик, торговые центры можно разделить на следующие основные 4 типа:

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center)

• 
  Осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны).
  
• 
  Якорем является супермаркет.
  
• 
  Другие значимые арендаторы – аптека, видео-аудио кассеты, химчистка, медкабинет и пр.
  
• 
  Арендная площадь примерно 5 000 кв. м.
  
• 
  Обслуживает людей, как правило, проживающих в 5-10 минутах пешеходной доступности.
  
• 
  Удален (непросматриваем) от автопотоков и пешеходных потоков, объекты во дворах.
  
• 
  Количество парковочных мест – не менее 4 м/мест на 100 кв. м
  

Типичные представители микрорайонного торгового центра в Санкт-Петербурге: «Елизаровский», «Торговый двор», «Бада-бум»; в Москве – «Метромаркет», галерея «Водолей», «Вертикаль».

Районный торговый центр (Community Shopping Center) или Окружной

• 
  Близость к автомагистралям (открытость к ним). Близость к районному центру.
  
• 
  Первоначально, окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями.
  
• 
  Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Обслуживает население до 10 минут езды от него (до 15 минут – зона пешеходной доступности).
  
• 
  Предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный.
  
• 
  Зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада.
  
• 
  Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.
  
• 
  Типичная арендная площадь примерно 15 000 кв. м.
  
• 
  Парковка – 5 м/мест на 100 кв. м
  

Типичные представители в Санкт Петербурге - «Невский», «Академический», «Аэродром», «Балканский»; в Москве – «Ладья», Dream House, 3D, «Пятая Авеню».

Региональный (Regional Center)или Межрайонный

• 
  Центральное расположение, близость к общегородским центрам притяжения или автомагистралям, имеющим потоки из нескольких районов города.
  
• 
  Арендная площадь примерно 40 000 кв. м.
  
• 
  Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары, центр развлечений, мультиплекс.
  
• 
  Число якорей – от 2-х на 50-70% площадей.
  
• 
  Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км (до 25 минут - пешеходная доступность, до 20 минут – зона транспортной доступности).
  

В Санкт-Петербурге типичными представителями являются «Сенная», «Гранд Палас», «Рубин». В Москве этот формат представлен такими объектами как Retail Park, «Европарк».

Суперрегиональный (Super Regional Center) или Городской

• 
  Типичная арендная площадь примерно 80 000 кв. м.
  
• 
  Размер - аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров.
  
• 
  Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Многолинейность товарных категорий по каждой группе товаров, представленные известными российскими и зарубежными брендами, гипермаркеты, крупные специализированные магазины, центр развлечений, мультиплекс.
  
• 
  Зона охвата – от 9-45 км (до 40 минут – зона транспортной доступности).
  
• 
  Парковка – 6 м/мест на 100 кв. м.
  

В Петербурге таким торговым центром стал «Гранд-Каньон». В Москве предложение в этой категории сформировано объектом – «ИКЕА – Белая дача».

Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Существуют так же Специализированные торговые центры (Specialty centers), которые классифицируются в соответствие с концепцией торгового центра. Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определятся составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.

Концепция торгового центра должна отражать следующее:

• 
  Целевые группы покупателей (Портрет покупателя)
  
• 
  Тип торгового центра
  
• 
  Состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие)
  

Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного.

Специализированные торговые центры часто разделяют по различным направлениям:

• 
  Развлечение (Entertainment);
  
• 
  Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment);
  
• 
  Скидки (Off-price);
  
• 
  Товары для дома (Home improvement);
  
• 
  Стрип-центр (Strip Center)
  
• 
  Исторический (Historic)
  
• 
  Мегамолл (Megamall)
  
• 
  Стиль жизни (Lifestyle)
  
• 
  Центр Моды (Fashion)
  
• 
  Пауэр-центры (Power Cenyer)
  
• 
  Фестивальный центр (Festival Center) 
  
• 
  Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center)
  

          Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center) В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

Дискаунт- центр (Off-price Center) В данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600 — 1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

Торговый центр моды (Fashion Center) Характеризуются большими размерами — от 25 тыс. до 50 тыс. кв. м. Якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды являются "Петровский Пассаж", "Галерея Актер".

Пауэр центр (Power Center) Определяющим словом является «притягательная сила» центра. В его состав входят 4 или более небольших якорных арендаторов, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Примером такого центра может являться "Вэймарт".

Фестивальный центр (Festival Center) Якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться "Охотный ряд".

Стрип-центры (Strip Center) Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п.

     Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.

    В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания.
      Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.
2. Классификация торговых центров г. Тюмени.
Тенденции развития рынка торговой недвижимости с каждым годом изменяются, в соответствие с ними меняются концепции торговых центров и специфика их классификации. Рассмотрим, что на данный момент представляет собой рынок торговой недвижимости г. Тюмени.

Для целей данного исследования – выявления качественных торговых площадей г. Тюмени и определение уровня обеспеченности на 1 тыс. жителей – обозначим требования отбора торговых помещений.

Они должны соответствовать следующим характеристикам:

1. 
   Объект соответствует определению «Торговый комплекс/центр», приведенному в первом пункте Исследования.
   
2. 
   Объект введен в эксплуатацию, запущены торговые площади хотя бы одной из очередей.
   
3. 
   На Объект оформлены все правоустанавливающие документы.
   
4. 
   Общий объем торговых площадей составляет не мене 4 000 кв.м.
   

Сочетание данных показателей является критерием «качества» торговой недвижимости и критерием отбора для данного исследования.

Полный список объектов, вошедших в исследование, представлен в Приложении 2. В настоящее время на рынке г. Тюмени функционирует 21 торговый центр, соответствующие требованиям «качества», представленным выше. Общий объем качественных торговых площадей составляет 332 900 кв.м.

Классификация торговых центров представлена в пункте 1 настоящего Исследования, где главным критерием оценки является объем арендных торговых площадей. Представленные торговые центры мы разделили на следующие виды:

• 
  Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center),
  
• 
  Районный торговый центр (Community Shopping Center) или Окружной,
  
• 
  Региональный (Regional Center) или Межрайонный,
  
• 
  Суперрегиональный (Super Regional Center) или Городской.
  

Структура рынка торговой недвижимости г. Тюмени по данной классификации представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Структура рынка торговой недвижимости г. Тюмени по объему арендопригодных площадей
Из диаграммы видно, что большую долю на рынке качественной торговой недвижимости занимают Региональные ТЦ (75% качественных торговых площадей), доля Районных ТЦ значительно меньше (24% качественных торговых площадей), Суперрегиональных ТЦ на данный момент на рынке Тюмени не представлено. Среди исследуемых объектов, к ТЦ микрорайонного значения относится только Мегамарт, его доля составляет 1% в общем объеме площадей.

Из исследуемых торговых центров качественными площадями современного формата (молл) обладают 7 ТРЦ нашего города, включая запущенный в 2012 г. Многофункциональный комплекс «Калинка», их общая площадь составляет 163 400 кв.м. В список тюменских ТРЦ входят:

1. 
   ТРЦ/Молл Гудвин,
   
2. 
   Молл/Многофункциональный комплекс Калинка,
   
3. 
   ТРЦ/Молл Колумб,
   
4. 
   ТРЦ/Молл Солнечный,
   
5. 
   ТРЦ/Молл Фаворит,
   
6. 
   ТРЦ/Молл Панама,
   
7. 
   ТРЦ/Молл Премьер.
   

Сегодня моллы являются поистине центром притяжения, центром общения, развлечения и покупок, а впереди появление еще более привлекательных и значительных по объемам инвестиций объектов.

Из перечисленных ТРЦ только два являются районными по объему площадей и зоне охвата, это «Калинка» и «Фаворит».

Первый из представленных ТРЦ был построен в 2006 г., при этом на данный момент в городе не введено ни одного Суперрегионального центра с общей площадью от 100 000 кв.м., что свидетельствует о том, что концепция моллов в Тюмени только развивается. При этом все торговые центры заполнены арендаторами, которые встают в очередь за несколько лет и ведется борьба за бойкие места в них.

Стоит отметить, что проекты новых ТРЦ не были реализованы из-за кризиса 2009 г., в настоящее время в городе строится 3 современных торговых центра с общей торговой площадью 193 500 кв.м., к ним относятся:

1. 
   ТРЦ «Муксун» (планируемое название), это первый суперрегиональный ТРЦ
   

(75 000 кв.м. GLA),

2. 
   2 очередь Торгового комплекса Тюменский (76 500 кв.м. GLA),
   
3. 
   ТРЦ на М. Тореза (42 000 кв.м. GLA)
   

Прирост качественных торговых площадей на 2013-2014 г. составит 58% от текущего объема (рис. 2.2.) Данная тенденция является позитивной для города с населением менее 1 млн. жителей.

Рис. 2.2. Прирост Качественных торговых площадей к 2013-2014 гг., кв.м.

Таким образом к 2013-2014 гг. общий объем качественных торговых площадей составит 526 400 кв.м.

Для анализа структуры торговых площадей Тюмени важно так же учесть показатель распределения качественных торговых центров в разных районах города, который представлен на рис. 2.3.

Рис. 2.3. Структура распределения качественных торговых площадей

по районам г. Тюмени
Из данных диаграммы видно, что большее число качественных торговых площадей расположено в молодых разрастающихся районах города: Калиниском (32%) и Восточном(30%). Так же в Центальном районе расположено 27% качественных торговых площадей и в Ленинском всего 11%. Данная тенденция связана так же с плотностью населения районов, в Центре города показатель обусловлен большой деловой активностью, постоянной сменой концепций расположенных объектов, обилием привлекающих к себе в качестве якорей исторических объектов. Разница показателя в микрорайонах города по сравнению с Ленинским районом, который тоже находится в центре города, обусловлена преобладанием в последнем малоэтажных хрущевок (до 5 этажей), где живут в основном пожилые люди и студенты, а в микрорайонах молодых семей в современных многоэтажных (до 24 этажей) жилых домах.

На сегодняшний день требования рынка и его стандарты, предъявляемые к торговым площадям, постоянно повышаются. На место ларьков и торговых палаток приходят профессионально спроектированные торговые объекты, сочетающие как удобство торговой зоны, так и наличие удобного подъезда и парковок вокруг здания. Таким образом, меняются и стандарты оценки и классификации торговых объектов, многие из которых, построенные ранее 2000-х годов, не выдерживают критериев отбора для исследования. Данная тенденция говорит о том, что уровень жизни населения Тюмени повышается и стремится к европейскому.

3. Обеспеченность качественными торговыми площадями

жителей г. Тюмени на 1 тыс. человек.
Профессиональные участники рынка недвижимости нашего города стремятся развивать рынок торговой недвижимости и повышать уровень таких объектов до международных стандартов. При этом важно чтобы в целом объем предлагаемых качественных торговых площадей отвечал общегосударственным и мировым стандартам и нормам. Одним из таких нормативов является вычисление Показателя Обеспеченности качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей.

Расчет Показателя обеспеченности качественными торговыми площадями выглядит следующим образом:

Показатель Обеспеченности Объем качественных *

качественными = торговых площадей, кв.м.

торговыми площадями Численность жителей

города, чел

*методика расчета показателя приравнена к международной, применяемой компанией GVA Sawyer

При этом, стандартом расчета показателя по городам России является объем качественных торговых площадей торговых центров, торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, всех торговых площадей, соответствующих формату DIY, специализированных торговых центров. В данной ситуации возникает вопрос: «Почему именно наличие площадей торговых центров имеет значение в параметре «качества» торговой недвижимости и что дают показатели обеспеченности простым жителям города?» Во-первых, стремление к строительству торговых объектов по современным стандартам качества торговли в Европе приводит к созданию площадок для привлечения международных торговых сетей в конкретный город и созданию между ними конкурентной среды. Во-вторых, развитие торговли в регионе влияет на повышение экономических показателей и деловой активности. В-третьих, за счет улучшения стандартов торговли, повышается качество жизни и культуры потребления жителей как отдельного региона, так и страны в целом.

В городе Тюмень Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями составляет 550 кв.м. на 1 тысячу жителей.
В расчете учтена численность жителей г. Тюмени - 604, 8 тыс. человек (по данным портала при Федеральной службе государственной статистики) на 5 марта 2012 года. 

Для понимания этого показателя сравним его с другими городами России по основным определяющим критериям – численность населения, обеспеченность на 1 тысячу жителей и рейтинг среди других городов (таблица 3.1).

Таблица 3.1
Обеспеченность качественными торговыми площадями в городах-миллионниках,

кв. м. на тыс. человек*

Как видно из таблицы, лидером из российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями является Санкт-Петербург (650 кв.м./1 тыс. человек), при этом следом за ним близкий Тюмени по территориальному расположению и экономическому развитию находится Екатеринбург (530 кв.м. на 1 тыс. человек). Столица нашей страны, Москва (360 кв.м. на 1 тыс. человек), находится всего лишь на 9 месте. Возможно это связано с запретом строительства новых объектов внутри МКАД. Завершает рейтинг Волгоград (250 кв.м. на 1 тыс. человек).

Посмотрим, как на фоне других городов выглядит Тюмень (рис. 3.1.)

Рис. 3.1. Обеспеченность качественными торговыми площадями в городах России,

кв. м. на тыс. человек *
* данные официального исследования компании GVA Sawyer по состоянию на март 2012 года.
В Тюмени обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей показывает позитивную динамику по сравнению с другими российскими городами.

По данным Международной консалтинговой компании GVA Sawyer, рынок считается насыщенным для городов с населением от 500 тысяч человек, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 квадратных метров на тысячу человек. Кроме этого показатель Тюмени не достигает нормативного значения, рассчитываемого Департаментом потребительского рынка г. Тюмени. Норматив обеспеченности Департамента 788 кв.м. В данном случае расчет регулируется Федеральным законом № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», Постановлением Правительства РФ от 24.09.2010 г. №754 «Об утверждении Правил установления нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов». В данных документах учитывается специфика региона, платежеспособность, уровень экономического развития, инвестиционная привлекательность.

Таким образом, показатель обеспеченности качественными торговыми площадями показывает, что дефицит качественных торговых площадей есть. Показатель не достигает нормативного значения, которым оперируют специалисты рынка.

В сравнении с показателями Екатеринбурга, Москвы, Новосибирска, Казани показатель обеспеченности качественными торговыми площадями г. Тюмени немного выше. Но учитывая, что сравниваемые города являются миллионниками, можно говорить о том, что на их территории построено и функционирует гораздо больше качественных торговых центров.

Для сравнения, нормой показателя Обеспеченности торговыми площадями в европейских странах является минимум в 760 кв. м. на 1 тыс. жителей. Общемировой уровень обеспеченности составляет 500 кв. м., нормой развитых стран является показатель в 1000 кв. м. Это говорит о том, что российские города, в том числе и Тюмень, уступают по качеству торговой недвижимости Европе и другим развитым странам в 1,5 - 2 раза.

При планируемом приросте качественных торговых площадей к 2013-2014 гг. на 193 500 кв.м., Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями вырастет до 870 кв.м. на тыс. жителей. Таким образом, Тюмень сможет достичь минимального показателя обеспеченности по уровню Европы и нормативов нашего региона по российскому законодательству, возможно так же перенасыщение торговыми площадями. Это говорит о том, что строительство новых качественных объектов в г. Тюмени продолжает быть перспективным для инвесторов и девелоперов на рынке торговой недвижимости.

4. Тенденции развития рынка торговой недвижимости г. Тюмени.
Тюмень является вторым по политической активности областным центром Уральского региона после Екатеринбурга, а значит и местом притяжения крупного бизнеса. Кроме того, это центр с большим экономическим потенциалом и высоким уровнем заработной платы. Объем инвестиций в торговый сегмент Тюменской области растет с каждым годом, появляются ювелирные салоны и крупные магазины бытовой техники, мебели, строительных материалов. Уровень жизни населения растет, помимо местных торговых операторов в город входят международные и федеральные сети, в том числе и работающие по системе франшизы.

В настоящий момент на рынке Тюмени функционирует 21 качественный торговый центр. Общее предложение арендопригодных торговых площадей (GLA) в Тюмени на 01.06.2012 г. составило 332 900 кв.м. Это те торговые площади, которые соответствуют параметрам качества по стандартам, обозначенным в первой главе исследования. Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями в каждом регионе России рассчитывается исходя из площадей функционирующих торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, всех торговых площадей, соответствующих формату DIY., специализированных торговых центров (согласно методике, применяемой международной консалтинговой компанией GVA Sawyer).

На 1 мая 2012 г. обеспеченность населения города качественными торговыми площадями составила 550 кв. м. GLA на тысячу жителей. По данным Международной консалтинговой компании GVA Sawyer, рынок считается насыщенным для городов с населением от 500 тысяч человек, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 квадратных метров на тысячу человек. 

Департамент потребительского рынка г. Тюмени рассчитывает норматив обеспеченности на уровне 788 кв.м. В данном случае расчет регулируется Федеральным законом № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», Постановлением Правительства РФ от 24.09.2010 г. №754 «Об утверждении Правил установления нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов». В данных расчетах учитывается специфика региона, платежеспособность, уровень экономического развития, инвестиционная привлекательность города.

Уровень показателя обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Тюмени показывает, что дефицит таких площадей есть, так как он не достигает нормативного значения, которым оперируют специалисты рынка. В сравнении с показателями Екатеринбурга, Москвы, Новосибирска, Казани Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями г. Тюмени примерно на том же уровне. Но учитывая, что сравнимые города являются миллионниками, можно говорить о том, что на их территории построено и функционирует гораздо больше качественных торговых центров.

Нормой Показателя обеспеченности торговыми площадями в европейских странах является минимум в 760 кв. м. на тысячу жителей. Общемировой уровень обеспеченности составляет 500 кв. м., нормой развитых стран является показатель в 1000 кв. м. Это говорит о том, что российские города, в том числе и Тюмень, уступают по качеству торговой недвижимости Европе и другим развитым странам в 1,5-2 раза. В связи с этим, не удивительно, что по строительству новых торговых центров Россия на 1 месте в мире.

В настоящее время в г. Тюмени ведется строительство новых торговых центров «Муксун», торгового центра по ул. Мориса Тореза и второй очереди Торгового комплекса «Тюменский». Общий объем прироста качественных торговых площадей составит 193 500 кв.м. (58% прироста к существующему показателю). Таким образом, прогнозируемое значение показателя обеспеченности торговыми площадями в 2013-2014 годах составит 870 кв. м. на тысячу жителей. С вводом в эксплуатацию новых ТРЦ возможно достижение уровня насыщения и перенасыщения рынка качественными торговыми площадями.

Решение о строительстве торгового центра не может быть спонтанным, так как наличие новых торговых площадей важно как для потенциального пула арендаторов, так и для потребителей товаров и услуг данного объекта. Для того, чтобы строить ТЦ нужно знать где строить, что строить и для кого строить.

Успешность строительства и функционирования нового торгового центра обеспечивает наличие Концепции с учетом следующих параметров:

1. 
   Спланированная территория торгового центра с наличием парковки, удобного подъезда для посетителей ТЦ и фур, разгружающих товары.
   
2. 
   Грамотное позиционирование торгового центра для потенциального пула арендаторов и покупателей.
   
3. 
   Грамотное планирование торговых зон и зон общего пользования.
   
4. 
   Наличие Якоря, притягивающего посетителей (крупная торговая сеть, достопримечательность, аквапарк и т.д.)
   
5. 
   Яркая PR-компания при открытии и развитии торгового центра.
   

Следует отметить, что строительство новых торговых площадей создаст конкуренцию для уже существующих торговых центров. Это приведет к оттоку арендаторов и покупателей в новые торговые объекты, поэтому собственникам и управляющим функционирующих торговых центров следует задуматься о возможной реконцепции своих объектов. Она может заключаться в уходе в узкую специализацию на небольшой группе товаров, внедрению на рынок города новых концепций товаров и услуг (эко-концепция, совмещение ТЦ с гостиницей, аквапарком, аэропортом и т.д.)

Пожалуйста, обратите внимание!

Данное исследование подготовлено ГК «Денова» исключительно в информационных целях. Информация, представленная в исследовании, получена из открытых источников или собрана с помощью маркетинговых инструментов, однако ГК «Денова» не гарантирует точности и полноты информации для любых целей. Компания не несет ответственность за какие-либо убытки или ущерб, возникшие в результате копирования любой третьей стороной информации, содержащейся в настоящем исследовании, включая опубликованные мнения или заключения, а также за последствия, вызванные неполнотой представленной информации. Данные материалы не могут распространяться без разрешения и ссылки на ГК «Денова».

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Классификация торговых центров

Действующая классификация Международного совета торговых центров (ICSC)
Тип торгового центра	Концепция	Площадь торгового центра, м2	Типичные якорные арендаторы		Доля якорных арендато- ров в торговой площади ТЦ	Основ- ная торговая зона, км
			Коли- чество	Тип
Моллы Malls
Региональный центр Regional Center	Смешанный ассортимент, модные товары	37-75 тысяч	2 и более	Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; универмаг товаров по сниженным ценам; отдел модных товаров	50-70%	8-24
Супер- региональный центр Super regional Center	Аналогичен региональному центру, отличается большим ассортиментным разнообразием	Более 75 тысяч	3 и более	Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; магазин модных товаров и украшений	50-70%	8-40
Open-air Centers
Микро- районный центр Neighborhood Center	Товары повседневного спроса	3-14 тысяч	1 и более	Супермаркет	30-50%	Около 5
Окружной торговый центр Community Center	Товары смешанного ассортимента; товары повседневного спроса	10-33 тысячи	2 или более	Универмаг товаров по сниженным ценам; супермаркет; аптека; хозяйственный магазин; большой специализи- рованный магазин модной одежды и украшений (в т.ч. по сниженным ценам)	40-60%	5-10
Лайфстайл центр Lifestyle Center	Специализи- рованные магазины торговых сетей национального масштаба, предприятия общественного питания и развлекательные заведения на открытом воздухе	Как правило, 14-47 тысяч, с колеба- ниями в большую или меньшую сторону	0-2	Якорных арендаторов обычно нет, но могут включать в себя книжный магазин, торговые точки других крупных специализи- рованных предприятий розничной торговли, кинотеатры повышенной категории, небольшой универмаг	0-50%	13-19
Пауэр центр Power Center	Якорные арендаторы из числа популярных в данной категории марок; несколько мелких арендаторов	24-56 тысяч	3 и более	Основной магазин категории; хозяйственный магазин; универмаг товаров по сниженным ценам; клубный магазин-склад; торговля со скидками	75-90%	8-16
Тематический/ фестивальный центр Theme/Festival Center	Центр развлечений и отдыха, ориентированный на туристов; розничные продажи и бытовые услуги	8-24 тысячи	–	Рестораны; развлекательные заведения	–	–
Фирменный торговый центр Outlet Center	Точки розничной продажи от производителя	4-5 тысяч	–	Точки розничной продажи от производителя	–	40-120

следующая страница>