Различие понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства»

При осуществлении государственного учета зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства мы часто используем термины «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», при этом чаще всего не задумываясь об их смысле и, как правило, их отождествляя.

Однако следует отметить некоторое различие понятий "объект недвижимости" и "объект капитального строительства". Недвижимость - это категория гражданского права. Как видно из наименования подраздела 3 Гражданского кодекса "Объекты гражданских прав", недвижимость (недвижимое имущество) - это не только вещи, прочно связанные с землей, но и объекты вещных и обязательственных прав. Здание не всегда является объектом недвижимости - объектом гражданских прав. Например, в случае наличия имущественных прав на помещения в здании, именно помещения являются недвижимостью. Само здание является только объектом капитального строительства, создание, реконструкция и (или) капитальный ремонт которого регулируются нормами Градостроительного кодекса.

От правильного определения вида объектов недвижимости зависит квалификация их правового режима. Общеупотребимые названия недвижимости, например: магазин, банк, ресторан, АЗС и пр., отражают не вид объекта, а его индивидуальное наименование. Без уточнения вида объекта - здание, помещение, сооружение, объект незавершенного строительства невозможно определить правовой режим объектов "коттедж", "таунхаус", "апартаменты". Таким образом, можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок с ним.