Проект
КОНЦЕПЦИЯ

РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В

ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМ АВТОНОМНОМ ОКРУГЕ - ЮГРЕ

I. Введение

Концепция развития арендного жилья в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре (далее - Концепция) является системой современных принципов и приоритетов в деятельности органов государственной власти Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - органы государственной власти) и органов местного самоуправления по реализации долгосрочных направлений государственной политики в сфере формирования и развития цивилизованного рынка арендного жилья, с учетом социально-экономических особенностей Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Концепция призвана стать основой деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления Ханты-Мансийского автономного округа - Югры при решении задач по формированию и развитию цивилизованного рынка арендного многоквартирного и малоэтажного жилья для целей улучшения жилищных условий населения автономного округа.

Концепция основывается на Конституции Российской Федерации, федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года № 1201-р, постановлении Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 года», Уставе (Основном законе) Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, Законе автономного округа от  06.07.2005г. № 57-оз «О регулировании отдельных жилищных отношений в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре», постановлении Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.11.2010 № 285-п (в редакции от 17.02.2012) «О целевой Программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Содействие развитию жилищного строительства на 2011-2012 годы и период до 2015 года», законах и иных нормативных правовых актах Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

В настоящее время основным направлением государственной жилищной политики является создание условий для приобретения населением жилья в собственность. Правительством Ханты-Мансийского автономного округа – Югры приняты меры, направленные на развитие рынка жилья, повышение платежеспособного спроса граждан на жилые помещения, а также увеличение объемов жилищного строительства. Для стимулирования спроса на жилье оказывается государственная поддержка развитию ипотечного жилищного кредитования. При этом ожидается, что рост спроса адекватно увеличит объем предложения жилья за счет активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве и в сопряженных с ним промышленных отраслях.

Однако стимулирование опережающего развития ипотеки в сочетании с ростом доходов населения при ограниченных объемах строительства нового жилья привело в последние годы к значительному росту рыночной стоимости жилья. В результате заметно снизился уровень доступности приобретения жилья в собственность, в первую очередь, для наиболее многочисленных групп населения с невысокими доходами. Стало очевидным, что решить проблему обеспечения населения доступным и качественным жильем только путем приобретения его гражданами в собственность невозможно и нерационально.

Кроме того, массовая приватизация жилых помещений гражданами и дальнейшее стимулирование приобретения жилья в собственность неблагоприятно сказываются на социально-экономическом развитии Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, в том числе в связи с привязанностью места проживания гражданина к адресу находящегося в его собственности жилого помещения, снижением деловой мобильности населения и возрастанием амплитуды нерациональной миграции.

Одним из перспективных направлений улучшения жилищных условий жителей Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, в том числе состоящих на жилищном учете, представляется развитие системы долгосрочного найма жилых помещений у собственников. Вместе с тем, в связи с реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» создание доходных домов различных форм собственности, с различными уровнями платы за пользование жилыми помещениями, ориентированными на различные группы жителей Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, представляется весьма привлекательным и органически вписывается в многоукладность в использовании жилищного фонда, закрепленную в действующем гражданском и жилищном законодательстве.

Наличие доходных домов в муниципальных образованиях Ханты-Мансийского автономного округа – Югры предоставит гражданам право выбора условий проживания - приобретать жилье в собственность, неся бремя его содержания, или арендовать жилое помещение у собственника в соответствии с располагаемыми доходами и оказываемой, при наличии оснований, государственной социальной помощью в жилищной сфере.

Необходимо также отметить, что проблема коммерческого найма жилья в муниципальных образованиях Ханты-Мансийского автономного округа – Югры сегодня решается гражданами преимущественно на рынке жилья, предлагающем им возможность найма отдельных квартир (части квартиры), находящихся в собственности граждан или юридических лиц или поднайма жилых помещений, находящихся в собственности города.

Вопросы регулирования отношений с индивидуальными наймодателями не относятся к предмету рассмотрения настоящей Концепции, а являются предметом регулирования гражданского законодательства. Но при достижении целевых показателей Концепции ожидается в целом повышение стандартов качества и условий найма жилья, что также можно считать одним из факторов успешности реализации Концепции.

Реализация Концепции рассчитана на различные категории граждан, которые в силу своего молодого возраста (для молодых специалистов), специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами (в зависимости от востребованности специальности – деятельность, связанная с информационным обеспечением и программированием, с реализацией временных проектов, строительством различных объектов и т.д.) не хотят приобретать жилье, не имея для этого финансовых возможностей или предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Это свидетельствует, что для такой категории граждан целесообразно и необходимо развивать сегмент доходного жилья, находя компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство доходных домов.

В настоящей Концепции «доходный дом» - это многоквартирный жилой дом, состоящий из жилых помещений коммерческого использования. Все жилые и нежилые помещения в нем в целях получения дохода предоставляются собственником физическим и (или) юридическим лицам во владение и пользование по договорам найма и (или) аренды.

На совещании по вопросам развития малоэтажного строительства в конце июля 2010 года премьер-министр РФ В.В. Путин отметил, что покупательная способность населения пока недостаточно высока для приобретения квартиры, и предложил искать более эффективные механизм. По данным статистики, в Европе до 60% населения проживает в съемных квартирах, в США – около 35%, а в России - только 5%. В то же время, в России «полностью утеряны традиции строительства и использования так называемых «доходных домов». Так же на совещании 14 сентября 2011 года премьер-министр РФ В.В. Путин  заявил, что система аренды жилья в России должна развиваться, для чего необходимо регулирование законодательства РФ, и при этом «люди должны чувствовать себя спокойно, в безопасности».

Сейчас бытует мнение, что в России в отличие от Запада не принято снимать жилье и россияне должны иметь собственное жилье. Для понимания ситуации имеет смысл обратиться к дореволюционному опыту и понять, существовала ли в русском обществе установка на возможность жить в съемном жилье или всегда в России стремились иметь исключительно свое собственное жилье и другие варианты рассматривались как недостойные и крайне вынужденные.

Целевым съемщиком в дореволюционной России были служащие среднего и высшего ранга. Часть их жалования составляли так называемые «квартирные». Иногда они достигали половины от общего оклада и вполне могли покрыть расходы, связанные с наймом жилья. Всего же в России до 1917 года более 60% служащих жили в арендованных квартирах. В те времена даже не было такой практики как покупка отдельной квартиры в доме. Если появлялась возможность, то дом покупали целиком, но это мог себе позволить далеко не каждый (в современном пересчете средняя стоимость дома в царской России равнялась сотням миллионов рублей). Поэтому существовала широкая практика аренды жилья.

В связи с этим можно сделать вывод, что тезис о склонности российского человека к наличию своей собственной квартиры и неприемлемости съемного жилья стоит признать заблуждением, возникшим, скорее всего, на основании негативного опыта советских времен, когда качество съемного жилья и условия проживания были ниже минимальных требований человеческого достоинства.

На сегодняшний день российский рынок аренды жилья сугубо непрозрачный, и выявить общие тенденции развития, а также плюсы и минусы данного рынка для потенциального инвестора на этом рынке пока крайне сложно. В то же время мировой опыт в сфере аренды жилья позволяет сделать вывод о том, что это динамичный, развитый рынок, имеющий свои подводные камни. Одна из самых проблемных зон на данном рынке с точки зрения инвестиций это возврат средств. По мнению экспертов компании SATO¹ средний срок окупаемости вложений в строительство доходного дома составляет 18-20 лет, тогда как проекты, связанные с долевым строительством начинают приносить доход еще на этапе возведения.

С другой стороны, принято считать, что риски с вложением средств в строительство доходных домов – самые низкие. Так по данным агентства Propertywire (США) в кризис офисные центры продавались ниже себестоимости. А платежи за аренду квартир снизились только на 10%, при этом заполняемость пострадала не сильно. Однако здесь нужно также учитывать общую структуру рынка аренды в западных странах. Так, например, в Австрии до 60% жилого фонда – это арендуемые дома и квартиры. Около 25% сдаваемых в наем квартир находятся в муниципальной собственности, около 25% существуют в форме государственно-частного партнерства, и только 50% арендуемых квартир – частные. Т.е. в данном случае можно говорить о более ли менее прозрачном рынке, на котором установлены четкие правила игры, известные всем и разделяемые всеми участниками.

Если говорить о зарубежном рынке аренды жилья в целом, то здесь можно сделать вывод об имеющимся структурном и психологическом отличии от рынка российского. Структурное отличие состоит в наличии крупной зарубежом доли частных девелоперов, которые интенсивно развивают данный рынок, участвуя в долгосрочных проектах возведения доходного жилья, что делает данный рынок более прозрачным и цивилизованным, а также психологические особенности восприятия самого феномена съемного жилья в глазах европейцев и американцев. Уже приводились данные о процентном распределении людей живущих в арендованных квартирах в Европе и США (60% и 35% соответственно) и это говорит о том, что данный рынок очень перспективен. В России идеология рынка цивилизованной аренды жилья пока еще ждет своего часа.

С точки зрения потребителя на сегодняшний день существует не столько фактическая, сколько психологическая проблема на рынке аренды. И данная проблема заключается в барьерах отношения к собственности. В структуре ценностей граждан России заложена идея владения собственным домом (квартирой, загородным коттеджем) и эта ценность будет всегда превалировать над арендуемым жильем. С другой стороны, становится все больше рациональных доводов в пользу арендованного жилья: высокие (продолжающие расти) цены на недвижимость, очень высокий процент ставок по ипотеке, невысокое качество жилья на первичном рынке (качество строительства). Также, в какой-то степени, привязка к собственному жилью лишает человека территориальной мобильности. Поэтому есть все основания считать, что и в психологическом плане должен наступить перелом, когда большинству станет очевидно, что арендованное жилье это не неудобство, это не временное пристанище в надежде на лучшую жизнь, а достойное жилье для достойной жизни.

Можно говорить о том, что в решении «квартирного вопроса» наблюдается смещение государственных приоритетов с развития системы ипотечного кредитования в сторону предоставления доступного жилья в аренду. То есть роль государства в обеспечении жителей страны жильем пересматривается в сторону предоставления возможности арендовать жилье, а не получать его в собственность.

Специалисты жилищного рынка, в том числе специалисты Министерства Регионального развития России, прогнозируют, что рынок первичного приобретения жилья в России исчерпает себя к 2015 году, далее спрос будет в основном существовать за счет замещения уже существующего жилья. Также отмечается, что нужно вернуться к европейской концепции развития и стимулировать развитие сегмента рентного жилья, прекратить политику приватизации, а также делать акцент на развитии малоэтажного строительства с созданием условий жизни, близких к городским. Нужно стимулировать рентное жилье, а не стимулировать его покупку.

Специалисты рынка свидетельствуют о том, что в России существует дефицит пригодной земли для строительства, поэтому нужно готовить новую территорию с инфраструктурой. Очевидно, наблюдается отток населения из регионов в областные и региональные центры, что увеличивает и так высокую стоимость жилья. Отмечается, что программа бесплатной приватизации жилья себя исчерпала и, более того, создала узел проблем, который придется решать еще долгие годы. Например, проблему управления многоквартирными домами из-за несогласованности действий и пожеланий собственников.

Ориентируясь на выше сказанное, складывается представление о том, что современная задача государства заключается в создании и развитии рынка арендного жилья. Фактически в некоторых регионах крупные корпорации уже пришли к выводу о необходимости возрождения рынка ведомственного жилья. Строительство качественных домов для сотрудников, с одной стороны, позволит им помочь решить некоторые кадровые проблемы. С другой – оно может стать еще одним, хоть и второстепенным направлением бизнеса, поскольку проживающие будут платить нормальную арендную плату.

В строительстве жилья для социального или коммерческого найма, других возможных вариантах (включая ведомственное жилье) специалисты рынка недвижимости видят дальнейшие перспективы. Именно в эту сторону, судя по его словам, правительство намерено постепенно «подталкивать» инвесторов. В частности развитие рынка арендного жилья поможет решить вопрос мобильности персонала, т.к. из-за наличия жилья в собственности граждане «привязаны» к определенному месту и не склонны переезжать в другие города и регионы.

По предположениям Минрегиона примерно 30-40% жилья должно быть арендовано. Спрос будет, считают в Минрегионе: активнее арендовать жилье для своих сотрудников начнет бизнес. Кроме того, ведомство предлагает Правительству РФ и регионам не тратить 40 млрд.рублей в год на покупку социального жилья, а арендовать его.

Обобщая можно сделать вывод о том, что Государство в настоящее время заинтересовано в развитии рынка аренды, так как это (при грамотном внедрении и управлении этим процессом) снимет остроту проблемы отсутствия доступного жилья и созданием благоприятных условий для жизни.

II. Анализ потребности в арендном жилье на территории

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
Доходные дома должны стать неотъемлемым элементом рынка найма жилых помещений и составить конкуренцию приобретению гражданами жилых помещений в собственность.

В 2009 году Федеральным Фондом развития жилищного строительства было проведено исследование потребности в арендном жилье на территории Российской Федерации. Выяснилось, что улучшить жилищные условия в России хотят 28,7 млн. семей. Решать этот вопрос с помощью аренды готовы только 1,4 млн. семей, или около 5% от общего числа.

Аналогичные данные были получены в ходе исследования, проведенного ОАО «Ипотечное агентство Югры» в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре. То есть доля граждан желающих решить свои жилищные проблемы с помощью арендного жилья составила около 25,5 тыс. семей, или около 5% населения автономного округа.

Больше всего в аренде жилья с государственной поддержкой заинтересованы граждане в возрасте от 21 до 35 лет. Их доля составила 86,8%.

Потенциальные арендаторы жилья как женатые / замужние люди – 59,1%, так и не состоящие в браке, но создающие (имеющие) семью – 31,4%. На долю одиноких граждан приходится только 9,5%.

Что касается доходов потенциальных респондентов (граждан состоящих на учете для участия в окружной жилищной программе, но, по тем или иным причинам, не улучшивших свои жилищные условия) – арендаторов, то 82,6% семей могут позволить себе арендовать жилье (исходя из минимальной стоимости найма (аренды) квартиры в 14-15 тыс.руб./мес. и при условии, что на аренду может быть направлено до 50% совокупного семейного дохода).

Распределение опрошенных семей по размеру дохода в месяц

Опыт реализации подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование» показывает, что для семей с совокупным ежемесячным доходом превышающим, в среднем, 46 тыс.руб. предпочтительней приобретение жилья с помощью льготной ипотеки. Таким образом, доля граждан имеющих возможность арендовать жилье (с доходом от 26 до 46 тыс.руб./мес.) составляет около 38,5%.

Большинство (86,8%) респондентов – потенциальных арендаторов жилых помещений являются сотрудниками бюджетной сферы, торговли и услуг, а также производственной сферы.

Приемлемым вариантом наличия для проживания жилья граждане видят:

Эксперты осторожничают в своих оценках перспектив строительства доходных домов, считают, что цены на аренду достигли своего максимума и не сопоставимы с уровнем заработной платы. По экспертным оценкам, каждая 8 квартира в Югре сдается в наем (≈12,5% от фонда жилья округа). Что касается стоимости аренды, то она, по сравнению с городами «большой земли» достаточно высока и это объясняется высоким спросом на него по рынку даже несмотря на наличие в автономном округе государственных программ по стимулированию приобретения гражданами жилья. Эксперты отмечают, что востребованность квартир в наем по прежнему находится на высоком уровне и не ожидают падения цен, а даже наоборот – прогнозируют их рост.

Так в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре активно развивается медицина, высшее образование. Промышленные предприятия внедряют высокие технологии, все это создает рабочие места, предъявляющие требования к квалификации и необходимость привлечения сотрудников.

По данным Департамента жилищной политики Ханты-Мансийского автономного округа - Югры только на 01.01.2012 года количество нуждающихся специалистов в служебном жилье по окружным учреждениям и организациям, финансируемым из бюджета Югры, составляет 2239 семей. Данные по нуждаемости в жилье в разбивке по муниципальным образованиям представлены

в таблице.
Таблица.

Потребность в служебном жилье специалистов бюджетных учреждений ХМАО на 01.01.2012 года.

№ п/п	Наименование МО	Всего, семей		Департамент здравоохранения		Департамент физической культуры и спорта		Департамент образования		Департамент культуры
		Квартир	Общежи-тий	Квартир	Общежи-тий	Квартир	Общежи-тий	Квартир	Общежи-тий	Квартир	Общежи-тий
1	Ханты-Мансийск	566	360	372	112	116	69	14	81	64	98
2	Сургут	500	259	374	123	0	0	96	124	30	12
3	Нижневартовск	200	68	147	56	0	0	47	12	6	0
4	Когалым	5	5	3	0	0	0	2	5	0	0
5	Радужный	4	2	2	0	0	0	2	2	0	0
6	Нягань	20	3	14	0	0	0	4	0	2	3
7	Белоярский	3	0	1	0	0	0	2	0	0	0
8	Нефтеюганск	23	5	10	1	0	0	13	4	0	0
9	Урай	8	1	2	0	0	0	6	1	0	0
10	Березовский р-он	12	0	6	0	0	0	6	0	0	0
11	Советский район	38	0	38	0	0	0	0	0	0	0
12	Кондинский р-он	2	0	2	0	0	0	0	0	0	0
13	Мегион	16	0	11	0	0	0	5	0	0	0
14	Пыть-Ях	90	20	90	20	0	0	0	0	0	0
15	Сургутский район	2	3	0	0	0	0	2	3	0	0
16	Югорск	5	2	0	0	0	0	5	2	0	0
17	Октябрьсеий район	2	0	0	0	0	0	2	0	0	0
18	Лангепас	2	5	0	0	0	0	2	5	0	0
19	Ханты-Мансийский район	2	6					2	6
		0	0
	Итого	1500	739	1072	312	116	69	210	245	102	113

Кроме того, с учетом строительства новых объектов прогнозируется потребность в дополнительном служебном жилье для приглашенных высококвалифицированных специалистов бюджетных учреждений на период 2011-2015 годов у 577 семей. Данные представлены в Таблице.

Таблица

Планируемая потребность бюджетных учреждений в служебных жилых помещениях для приглашенных специалистов на период 2011-2015 годов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

Наименование муниципального образования	Год	Всего		Департамент здравоохранения		Департамент физической культуры и спорта
		Квартир	Общежи-тий	Квартир	Общежи-тий	Квартир	Общежи-тий
г. Нижневартовск	2011	1	6	1	6
	2012	0	0
	2013	0	0
	2014	0	0
	2015	5	3			5	3
	Всего	6	9	1	6	5	3
г. Сургут	2011	0	0
	2012	34	20	34	20
	2013	64	9	64	9
	2014	12	10	12	10
	2015	47	102	27	95	20	7
	Всего	157	141	137	134	20	7
г. Ханты-Мансийск	2011	0	0
	2012	41	145	41	145
	2013	30	28	30	28
	2014	5	0			5	0
	2015	3	0	3	0
	Всего	79	173	74	173	5	0
г. Пыть-Ях	2011	0	0
	2012	0	0
	2013	5	0	5	0
	2014	0	0
	2015	0	0
	Всего	5	0	5	0
г. Нягань	2011	0	0
	2012	0	0
	2013	2	5	2	5
	2014	0	0
	2015	0	0
	Всего	2	5	2	5
ИТОГО	2011	1	6	1	6	0	0
	2012	75	165	75	165	0	0
	2013	101	42	101	42	0	0
	2014	17	10	12	10	5	0
	2015	55	105	30	95	25	10
	Всего	249	328	219	318	30	10

Общая потребность в обеспечении жильем специалистов только окружных организаций составит к 2015 году не менее 2816 семей, без учета муниципальных и федеральных организаций. Предоставление доступных услуг найма жилья на коммерческой основе позволит привлечь высококвалифицированных специалистов.

Одним из основных факторов, «тормозящих» (по мнению опрошенных риелторов) развитие рынка арендного жилья, являются действующие в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре меры «субсидирования» населения в рамках программ по улучшению жилищных условий населения при покупке и строительстве жилья. Жители, проживающие в ветхом жилье или состоящие на учете для получения жилья по социальному найму, ждут решения своего за счет средств государства.

Есть еще одна тонкость с оценкой перспектив рынка аренды в автономном округе: города, завязанные в основном на нефтедобычу и переработку, всегда считались городами с молодым населением. Люди взрослеют, стареют и выходят на пенсию, перебираются на «большую землю», но свои квартиры, полученные в собственность от государства, не продают. Часть из этих квартир поступает на рынок аренды. Даже представители органов власти нацелены на программы передачи жилья в собственность граждан – это удобней и «привычней». С другой стороны, (по данным опрошенных риелторов) в 2012 году наблюдается резкий рост спроса на рынке аренды жилья граждан, переезжающих в Югру на постоянное место жительства, при этом спросом пользуются самое дешевое жилье - даже комнаты в ветхом жилье и приспособленные для жилья помещения (балки, гаражи).
следующая страница>