Капитальный ремонт
Ка­питальный ремонт (КР) — для восстановления ресурса здания с из­менением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Постепенный переход от субъективного отбора жилых домов для ремон­та к сознательному назначению в зависимости от срока эксплуатации пред­ставляет серьезное качественное изменение в подходе к капитальному ре­монту. Одним из важных вопросов в системе организации капитального ремонта жилых зданий является установление времени начала ремонта и его периодичности. Анализ состояния здания во времени показывает сложную взаимосвязь системы здание — элементы — время. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усилен­ному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капи­тального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3 — 4 года после истечения нормативных сроков увеличивается его стоимость на 18 — 21%.

Важнейшей частью организации капитального ремонта является разра­ботка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремон­та: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения; профилактическо - предупредительный, когда ремонт начинают до появления отказа (для его предупреждения). Ис­следования показали экономические и социальные преимущества второго направления. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактик, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений.

В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как переходный этап к системе ППР. Рекомендуемая нормативными документами перио­дичность ремонтов указана в табл.1.

Таблица 1

Периодичность ремонтов

Группа жилых зданий капитальности	Периодичность ремонтов, годы
	текущего при общем износе здания, %		капитального
	до 60	более 60
1	3 - 5	2-4	18-20
2,3	3 - 5	2 - 4	15-20
4,5	3 - 5	2-3	12-15
6,7	3 - 4	2	9-12
8	3 - 4	2	Нецелесообразен

Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех из­ношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на бо­лее долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные пока­затели ремонтируемых зданий. При экономической целесообразности возможна модернизация здания или объекта: улучшение планировки, уве­личение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами ин­женерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необхо­димости может производиться капитальный ремонт отдельных элемен­тов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.

При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градо­строительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

• 
  изменение планировка помещений, возведение надстроек, встроек, при­
  строек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
  
• 
  повышение уровня инженерного оборудования, включая реконст­рукцию наружных сетей (кроме магистральных);
  
• 
  улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
  

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение сущест­вующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и об­служивающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвиди­руемых.

В городах с застройкой, включающей значительное число зданий и объ­ектов, требующих капитального ремонта или реконструкции, следует пла­нировать проведение их групповым методом (независимо от ведомственной принадлежности) с одновременным охватом ремонтными работами групп зданий различного назначения в пределах градостроительного образования (жилого квартала, жилого района и т.д.).

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта и реконст­рукции зданий и объектов должны назначаться на основании норм продол­жительности ремонта и реконструкции, разрабатываемых и утверждаемых в порядке, устанавливаемом органами отраслевого управления.

Определение стоимости капитального ремонта и реконструкции зданий (объектов) осуществляется на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого объекта ремонта и реконструкции определятся на ос­нове сметы, составляемой по установленным соответственно для капи­тального ремонта и реконструкции ценам, нормам, тарифам и расцен­кам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов. В сметах необходимо пре­дусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты.

В сметной документации должен предусматриваться резерв средств на непредвиденные работы и агрегаты, распределяемый на две части: 1)предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства ремонта или ре­конструкции (резерв заказчика); 2) предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта или реконструк­ции при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв подрядчика).

За итогом смет должны указываться возвратные суммы — стоимость материалов от разборки конструкций и демонтажа инженерного и тех­нологического оборудования, определяемая, исходя из нормативного выхода пригодных для повторного использования материалов и изделий на объектах ремонта в соответствии с Инструкцией по повторному ис­пользованию изделий, оборудования и материалов в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию зданий (объектов) должна предусматривать:

• 
  проведение технического обследования, определение физического и
  морального износа объектов проектирования;
  
• 
  составление проектно-сметной документации для всех проектных
  решений по перепланировке, функциональному переназначению поме­щений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их
  вновь, благоустройству территорий и другим аналогичным работам;
  
• 
  технико-экономическое обоснование капитального ремонта и ре­
  конструкции;
  
• 
  разработку проекта организации капитального ремонта и реконст­рукции и проекта производства работ, который разрабатывается под­
  рядной организацией.
  

Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на ка­питальный ремонт и реконструкцию должно осуществляться владельцем.

Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а при ре­конструкции также в увеличении площади, объема предоставляемых ус­луг, пропускной способности и т. п.

Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повы­шении качества и увеличении объема услуг.

При выполнении капитального ремонта и реконструкции должны соблюдаться действующие правила организации, производства и прием­ки ремонтно-строительных работ, правила техники безопасности и про­тивопожарной техники.

Организационные формы управления ремонтно-строительным произ­водством, методы планирования производственно-хозяйственной деятель­ности ремонтно-строительных организаций, принципы хозяйственного расчета, формы и методы организации производства, труда, материально-технического снабжения, учета и отчетности в ремонтно-строительных ор­ганизациях должны устанавливаться аналогично капитальному строитель­ству с учетом специфики ремонтно-строительного производства.

Расчеты за выполненные работы по капитальному ремонту и рекон­струкции должны осуществляться за полностью законченные и сданные заказчику объекты или комплексы работ, предусмотренные договором подряда и учтенные годовыми планами.

По объектам коммунального и социально-культурного назначения допускается также осуществлять расчеты за технологические этапы.

Расчеты заказчиков с проектными организациями за разработку про­ектно-сметной документации должны осуществляться в порядке, преду­смотренном Положением о договорах на создание научно-технической продукции.

Приемка жилых зданий после капитального ремонта и реконструк­ции производится в порядке, установленном Правилами приемки в экс­плуатацию жилых зданий после капитального ремонта и аналогичными правилами по приемке объектов коммунального и социально-культурного назначения.