П
рикладной справочник инженера Жкх
Капитальный ремонт
Капитальный ремонт
Капитальный ремонт (КР) — для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Постепенный переход от субъективного отбора жилых домов для ремонта к сознательному назначению в зависимости от срока эксплуатации представляет серьезное качественное изменение в подходе к капитальному ремонту. Одним из важных вопросов в системе организации капитального ремонта жилых зданий является установление времени начала ремонта и его периодичности. Анализ состояния здания во времени показывает сложную взаимосвязь системы здание — элементы — время. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3 — 4 года после истечения нормативных сроков увеличивается его стоимость на 18 — 21%.
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения; профилактическо - предупредительный, когда ремонт начинают до появления отказа (для его предупреждения). Исследования показали экономические и социальные преимущества второго направления. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактик, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений.
В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как переходный этап к системе ППР. Рекомендуемая нормативными документами периодичность ремонтов указана в табл.1.
Таблица 1
Периодичность ремонтов
-
Группа жилых
зданий
капитальности
|
Периодичность ремонтов, годы
|
текущего при общем износе здания, %
|
капитального
|
до 60
|
более 60
|
1
|
3 - 5
|
2-4
|
18-20
|
2,3
|
3 - 5
|
2 - 4
|
15-20
|
4,5
|
3 - 5
|
2-3
|
12-15
|
6,7
|
3 - 4
|
2
|
9-12
|
8
|
3 - 4
|
2
|
Нецелесообразен
|
Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При экономической целесообразности возможна модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.
При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
-
изменение планировка помещений, возведение надстроек, встроек, при
строек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
-
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
-
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
В городах с застройкой, включающей значительное число зданий и объектов, требующих капитального ремонта или реконструкции, следует планировать проведение их групповым методом (независимо от ведомственной принадлежности) с одновременным охватом ремонтными работами групп зданий различного назначения в пределах градостроительного образования (жилого квартала, жилого района и т.д.).
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта и реконструкции зданий и объектов должны назначаться на основании норм продолжительности ремонта и реконструкции, разрабатываемых и утверждаемых в порядке, устанавливаемом органами отраслевого управления.
Определение стоимости капитального ремонта и реконструкции зданий (объектов) осуществляется на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого объекта ремонта и реконструкции определятся на основе сметы, составляемой по установленным соответственно для капитального ремонта и реконструкции ценам, нормам, тарифам и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов. В сметах необходимо предусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты.
В сметной документации должен предусматриваться резерв средств на непредвиденные работы и агрегаты, распределяемый на две части: 1)предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства ремонта или реконструкции (резерв заказчика); 2) предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта или реконструкции при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв подрядчика).
За итогом смет должны указываться возвратные суммы — стоимость материалов от разборки конструкций и демонтажа инженерного и технологического оборудования, определяемая, исходя из нормативного выхода пригодных для повторного использования материалов и изделий на объектах ремонта в соответствии с Инструкцией по повторному использованию изделий, оборудования и материалов в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию зданий (объектов) должна предусматривать:
-
проведение технического обследования, определение физического и
морального износа объектов проектирования;
-
составление проектно-сметной документации для всех проектных
решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их
вновь, благоустройству территорий и другим аналогичным работам;
-
технико-экономическое обоснование капитального ремонта и ре
конструкции;
-
разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается под
рядной организацией.
Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должно осуществляться владельцем.
Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а при реконструкции также в увеличении площади, объема предоставляемых услуг, пропускной способности и т. п.
Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.
При выполнении капитального ремонта и реконструкции должны соблюдаться действующие правила организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правила техники безопасности и противопожарной техники.
Организационные формы управления ремонтно-строительным производством, методы планирования производственно-хозяйственной деятельности ремонтно-строительных организаций, принципы хозяйственного расчета, формы и методы организации производства, труда, материально-технического снабжения, учета и отчетности в ремонтно-строительных организациях должны устанавливаться аналогично капитальному строительству с учетом специфики ремонтно-строительного производства.
Расчеты за выполненные работы по капитальному ремонту и реконструкции должны осуществляться за полностью законченные и сданные заказчику объекты или комплексы работ, предусмотренные договором подряда и учтенные годовыми планами.
По объектам коммунального и социально-культурного назначения допускается также осуществлять расчеты за технологические этапы.
Расчеты заказчиков с проектными организациями за разработку проектно-сметной документации должны осуществляться в порядке, предусмотренном Положением о договорах на создание научно-технической продукции.
Приемка жилых зданий после капитального ремонта и реконструкции производится в порядке, установленном Правилами приемки в эксплуатацию жилых зданий после капитального ремонта и аналогичными правилами по приемке объектов коммунального и социально-культурного назначения.
К
онсалтинговая группа ЛЕКС
ООО Лекс – Консалтинг
625003 г.Тюмень. ул. Р. Люксембург, 12 «б»
тел/факс: (3452) 46-28-34, 46-19-20, 46-16-89, 46-29-09
e-mail: [email protected]; https://www.lexgroup.ru, www.g-k-h.ru