Снятие инфраструктурных ограничений развития туризма

Развитие аэропорта: ключевые параметры

В настоящий момент аэропорт Иркутска не является мощным авиахабом в масштабе макро региона Забайкалья и дальнего Востока. (См. карту)

Основные причины этого лежат в плоскости проблем работы самого аэропорта и авиакомпаний:

• 
  Недостаточная география полетов и невысокая частота рейсов
  
• 
  Инфраструктура аэропорта не готова выполнять функции хаба:
  
  • 
    неудобная стыковка рейсов,
    
  • 
    дефицит регистрационных стоек,
    
  • 
    невысокий уровень обслуживания багажа,
    
  • 
    нехватка мест для отдыха и ожидания
    
  • 
    слабая транспортная связь с городом
    
• 
  Недостаточно крупная базовая авиакомпания
  
  • 
    старый и негибкий парк самолетов
    

Для того чтобы на базе нового аэропорта Иркутска можно было в долгосрочной перспективе сделать авиахаб необходимо достижение следующих условий:

• 
  Масштаб генерации пассажиропотока:
  
  • 
    зона охвата – не менее 5 млн. чел.
    
  • 
    платежеспособность населения
    
  • 
    наличие большого внешнего потока (связанного с туристической деятельностью, с развитием делового центра и др.)
    
• 
  Совмещение (или прямое соединение) международного и внутреннего терминалов (пересадка из одного терминала в другой не должна занимать более часа)
  
• 
  Гибкая политика в отношении состава перевозчиков (ориентация на потребителей)
  
• 
  Наличие крупной базовой авиакомпании (или несколько)
  
• 
  Количество и качество предоставляемых услуг (гостиница, торговля, паркинг и т.д.)
  
• 
  Наличие мультимодальной транспортной системы, соединяющей аэропорт с городом
  

Рисунок 4. Транспортная инфраструктура: возможности и перспективы



Привлечение якорных инвесторов

Российские свободные экономические зоны в туристско-рекреационной сфере интересны для различных иностранных инвесторов¹¹. В частности, в ходе переговоров с делегацией Ростуризма свой интерес обозначили туристские власти Гонконга и Макао^12. Крупные компании, специализирующиеся в вопросах развития туристской инфраструктуры, а также инвесторы имеют огромный опыт работы в анклавных экономиках свободных зон, что позволяет им вырабатывать современные и высокоэффективные подходы в развитии бизнеса.

Также инвестиции в российский туризм могут быть интересны более широкому кругу мировых бизнес-кругов.

	Российские	Глобальные
Гостиницы	«AMAKS grand hotels», IHG "Intourist Hotels Group", Heliopark «Интерсетьотель», «Полис сервис девелопмент», «Азимут», ГК «Бонита», «Ренова-Стройгруп», ГК «Корстон», АФК «Система», «Русское золото», «Интеко», «Базовый элемент», «Русские отели», «Промсвязьнедвижимость»	Best Western, Marriott, Orient Express, Kempinski, Radisson SAS, Accor, Rocco Forte Hotels, Corinthia, Radisson, Rezidor SAS, Sokos, Missoni, Le Meridien, Holiday Inn, Sheraton, Courtyard by Marriott, Domina Hotels & Resоrts, Vienna International, Best Western Premier.
Тематические парки развлечений	компания Мир	Dream Gate UK, Fabbri Group Italy, Park Consulting, Six Flags Premier Parks, Sea World, Wet 'N Wild, Cedar Fair
Авакомпании	Домодедовские авиалинии, Красноярские Авиалинии, Трансаэро, Уральские авиалинии	FinnAir. Lufthansa German Airlines, Brithish Airlines, LOT Polish Airlines, SAS Scandinavian Airlines

• 
  Гостиничный бизнес
  
• 
  По мнению экспертов, иностранные инвесторы понимают всю выгоду вложений в российский гостиничный бизнес. Для регионов России, развивающих туризм, крайне важно привлечь в гостиничный бизнес компании с мировым именем. Это станет своего рода пропуском в мир «большого туризма», так как отель с мировым именем будет гарантом качества для потенциальных клиентов, а также стимулом для посещения региона «своих» клиентов. (При этом отель будет рекламировать не столько сам себя, сколько город / регион.)
  
• 
  Многие иностранные компании, участвующие в гостиничном бизнесе, уже реализуют свои проекты на территории России, а некоторые готовы расширять свое присутствие на российском рынке.
  
• 
  Rezidor SAS Hospitality в России владеет отелями под маркой Redisson SAS и Park Inn общим количеством 9 и еще 8 в странах СНГ. При этом у данной гостиничной сети амбициозные планы: к 2010 планируется довести количество отелей в России и странах СНГ до 50.
  
• 
  Британская компания London & Regional Properties (L&RP;) одна из крупнейших частных компаний Европы, инвестирующих в недвижимость и девелопмент, работает с 1987 г. Представлена на рынках 12 стран, включая Англию, Германию, Россию, Польшу, ЮАР, Панаму и др. L&RP; намерена до 2010 г. инвестировать $500 млн. в строительство 20 отелей в регионах России. Все построенные отели 3-4* будут отданы в управление ведущим операторам: Hilton, Marriott и Intercontinental.
  
• 
  Португальская компания Novopco возведет масштабный туристический комплекс международного уровня в Сочи. Сумма строительства оценивается в $130-150 млн. В случае успеха, проект может положить начало другим, еще более масштабным португальским инвестициям в Россию.
  
• 
  Российские компании также активно осуществляют инвестиции в гостиничный бизнес.
  
• 
  Heliopark Group – один из крупнейших российских гостинично-инвестиционных холдингов, в 2006 году ставший международным. Компания управляет отелями в России и Европе. В стадии реализации сейчас находится 5 проектов: строительство гостинично-туристического комплекса «Карусель» (Тульская область, инвестиции - $17 млн.), Port Savin (Борский район, инвестиции более $30 млн.), spa-отель Kaizerhoff (Калининград), реконструкция spa-отеля Heliopark Zum Hirsh (Баден-Баден), строительство рекреационного комплекса в Дубне совместно с компанией «Три-Технологии».
  
• 
  «Интурист» совместно с администрациями регионов ЦФО и Фондом развития ЦФО приступил к обсуждению проекта реновации и строительства сети гостиниц класса 3* в Центральном Федеральном Округе. Общая сумма инвестиций составит около $200 млн. в течение 5 лет. Российские стратегические планы компании – приобретение гостиниц в Москве, Санкт-Петербурге, городах Золотого Кольца, Сочи, а также на Байкале.
  
• 
  Наряду с этим интурист осуществляет инвестиции и в иностранные проекты. Так, в 206 годы была приобретена небольшая элитная гостиница Azzurro Italia (Италия). В планах – приобретение еще одной гостиницы – в Риме. Также осуществляется строительство в Сирии.
  
• 
  Сейчас «Интурист» создает первую национальную туристическую компанию, которая объединит все этапы организации отдыха. Компания будет состоять из 4 департаментов: «Туроперирование», «Розничные продажи», «Транспортные услуги» и «Гостиничный бизнес» во главе с управляющей компанией. В связи с этим «Интуристом» сейчас покупаются игроки соответствующих сегментов рынка.
  
• 
  Полис сервис девелопмент реализует программу строительства в региональных административных и деловых центрах России гостиниц по стандартам гостиничного оператора Mariott International. Подобные отели уже действуют в Санкт-Петербурге, Москве и Самаре.
  
• 
  «Азимут» - сеть (подконтрольная компании «Нерли») отелей 3-4*, создаваемая в Санкт-Петербурге, Костроме, Самаре, Уфе, Астрахани, Мурманске и Владивостоке. Сейчас в этой структуре создана компания, которая занимается инвестированием в остиничную недвижимость уровня luxury. Первым проектом в этом сегменте станет открытие в центре Москвы трех бутик-отелей на 100 номеров.
  
• 
  ГК «Бонита» открывает в России гостиницы под американским брендом Best Western.
  
• 
  «Ренова-Стройгруп» объявила о намерении за 10 лет построить 50 гостиниц класса 3* более чем за $1 млрд.
  

Системный девелопмент земли

Девелопмент, или девелоперская деятельность, заключается в целенаправленном освоении территории. Сам термин происходит от английского слова development (переводится как «развитие», в широком смысле слова) и применительно к территории, означает оформление предложения участков на рынке земли под комплексное развитие определенной функции, для последующей продажи (сдачу в долгосрочную аренду) застройщику.

В Европе, где рынок земли существует давно, в роли девелопера обычно выступает коммерческая структура. В России функцию первичного девелопера должно выполнять государство, особенно если речь идет о крупных стратегически важных проектах.

В рамках стратеги развития Иркутской области первоочередными территориями для системного девелопмента земли должны стать земли в районе озера Байкал. Активная деятельность государства на этапе подготовки территории позволит значительно увеличить ее капитализацию и рыночную стоимость, увеличив, тем самым, доход государства от ее продажи и освоения коммерческими структурами. государство обладает значительно более эффективными механизмами в этой сфере (административный ресурс, прокладка коммуникаций, изменение статуса территории). Использование государственных ресурсов и инструментов позволит значительно быстрее выводить на рынок территории под девелопмент.

Девелопмент включает в себя следующие этапы:

• 
  Юридическую подготовку территории (разукрупнение участков, урегулирование правовой ситуации)
  
• 
  Инженерную подготовку территории (прокладку коммуникаций)
  
• 
  Застройку территории жилой или коммерческой недвижимостью (самостоятельно или с привлечением подрядчиков)
  
• 
  Реализацию готового объекта недвижимости (продажу, сдачу в аренду или эксплуатацию).
  

Приоритетный круг вопросов: предварительные условия коммерческого использования земли – кадастровое описание и межевание земли; оценка земли и определение ее рыночной стоимости; оформление права собственности и регистрация земельных участков. Актуально развертывание соответствующей институциональной инфраструктуры.

Основные факторы, влияющие на эффективность рынка земли:

• 
  Адекватное налогообложение рынка недвижимости, которое не экспроприирует прибыль и не ставит в более благоприятное состояние какого-либо из участников рынка.
  
• 
  Эффективная защита института частной собственности и приведение нормативно-правовой системы регистрации сделок в соответствие с требованиями социально-экономической системы;
  
• 
  Реально претворенная в жизнь система свободного рынка и торговли недвижимостью
  
• 
  Равный доступ всех категорий инвесторов к рынку недвижимости
  
• 
  Оптимизация работы государственных органов, снижение бюрократизации, четкое разграничение полномочий и функций отдельных государственных структур
  

Вставка 4. Развитие рынка недвижимости на о. Самуи (Таиланд)
Компания ТайПроперти провела исследование, как изменилась стоимость земли на острове Самуи (третий по величине остров Таиланда) за период с мая 2004 года по май 2006 года. Все данные были взяты из фактически заключенных договоров и предложений на продажу, выставленных в базу. Земля была разбита на 3 основных типа: flat land (плоская земля без вида), hillside land (земля на холме с видом на море) и beachfront land (земля непосредственно на пляже).

Чавенг – это самый популярный и наиболее развитый в плане инфраструктуры район Самуи. Здесь располагается основная масса отелей, магазинов (супермаркет Tesco Lotus , универмаг HomePro ), баров, ресторанов и дискотек, начато строительство еще двух новых супермаркетов Makros и Big C .

Цены Чавенга значительно превышают цены других районов острова, и это касается не только товаров и услуг, но и, в первую очередь, стоимости объектов недвижимости.

На Чавенге уже практически не осталось свободных участков земли у пляжа, а немногие оставшиеся стоят от 25,0 млн. бат за 1 Rai (от 410$ за 1 м² ).

Окружающие Чавенг холмы активно застраиваются, в настоящее время там осуществляется более десятка крупных строительных проектов. Цены на землю с видом на море сильно различаются в зависимости от удаленности от центра и наличия коммуникаций (в первую очередь, дорог и электричества) и находятся в пределах от 7 до 12 млн. бат за 1 Rai (115$ - 200$ за 1 м² ).

Плоские участки здесь также значительно дороже, чем где-либо еще на Самуи. Связано это с тем, что из-за хорошо развитой инфраструктуры района они используются под строительство мелких отелей бунгального типа и домов для сдачи в аренду.

По прогнозам многих экспертов темп роста цен на недвижимость на Чавенге в ближайшие год – два замедлится. Связано это, в первую очередь, с тем, что при поддержке муниципальных властей более быстро стала развиваться инфраструктура западных и южных районов Самуи. Вторым фактором является то, что в этом районе практически не осталось предложений с первичного рынка.

Районы Майнам, Бопхут, Чонг Мон и Ламай имеют прекрасную перспективу развития, и по прогнозам, в ближайшие несколько лет их уровень будет не уступать Чавенгу.

Участки, расположенные в непосредственной близости от пляжа, стоят в этих районах в пределах 18 – 20 млн. бат за 1 Rai (300$ - 330$ за 1 м²). Большая часть побережья занята текущими проектами, продающими виллы с плана, и небольшими отелями. Существует определенный дефицит участок этой категории.

Участки с видом на море на холмах, окружающие Майнам, Бопхут и Ламай, широко представлены на рынке, и имеют уровень цен в пределах 5,0 млн. бат за 1 Rai (около 85$ за 1 м²). Определенный минус Ламая заключается в отсутствии развитой бетонных сети дорог до холмов

Плоские участки без вида пользуются спросом в районах Натон и Талинг Нам по причине близости к туристическим центрам и крупным строительным проектам. Цены на мелкие участки составляют от 3 до 4 млн. бат за 1 Rai (50$ - 65$ за 1 м² ).

Развитие Иркутска как экологического города

При реализации сценария превращения Иркутской области в центр международного туризма и для позиционирования на международном рынке, как на рынке туруслуг, так и на рынке инвестиций, а также для формирования эффективного туристического кластера, критически важным условием является высокоурбанизированная современная городская среда в Иркутске. Только в качественной городской среде аккумулируются современные ресурсы развития – человеческий капитал, обладающий современными квалификациями и компетенциями, финансы, технологии, в том числе и предоставления услуг.

Проект развития города Иркутска при реализации сценария капитализации Байкала включает подразумевает в качестве основной парадигмы развития города - экологический город. Это включает в себя:

• 
  сохранение исторического центра города
  
• 
  развитие городов- спутников (вынос туда промышленных производств и офисов)
  
• 
  вынос центрального делового района за пределы историко-культурного центра города
  
• 
  развитие системы общественного транспорта, особенно в части радиальных магистралей.
  

Примером «Европейского экологического города» являются города Центральной Европы, в особенности, Германии, Швейцарии и Франции. Их развитие в 1990-е годы отличалось большим количеством инноваций в области устойчивого развития, в особенности в сфере общественного транспорта. На сегодняшний день эти города находятся в числе лидеров по ВВП и уровню жизни, но при этом им удалось избежать проблем, связанных с автомобильным транспортом в центре города.

Малые и средние города Европы, в отличие от мегалополисов, сделали ставку на развитие образа жизни, ориентированного на потребности человека, на удобство и устойчивое развитие. Ключевым инструментом такого развития стала политика в сфере транспорта, точнее, ограничение доступа транспорта в исторический центр города, распространение общественного транспорта и пешеходного передвижения в центре. Были введены скоростные виды общественного транспорта, такие как скоростные трамваи. Были освоены территории промышленных районов и земли около железнодорожных линий. Развитие таких городов происходило с использованием концепции многофункционального развития; они сохранили свою компактность и исторический центр. Успешность таких городов была отчасти предопределена определенной финансовой независимостью и тесным сотрудничеством муниципалитетов между собой.

Подобное развитие и образ жизни не совсем подходил городской элите – мобильным профессионалам, но решение было найдено. Им стала концепция «концентрированной деконцентрации», когда центральный город среднего размера был окружен малыми городами-спутниками, тесно соединенными между собой высококачественным общественным транспортом. Тем не менее, проблема транспортной связности между такими городами и их сателлитами до сих пор остается актуальной. Кроме того, подобные города привлекают огромное количество мигрантов, что, в отсутствие эффективных институтов социо-культурной переработки, ведет к большим социальным проблемам.

Типичный Европейский город имеет следующие пространственные характеристики:

Преимущественно моноцентрическая структура, усиливаемая историко-культурным богатством и исторического центра

Исторический центр сохраняет свой вес благодаря культурному наследию и концентрации отдельных отраслей розничной торговли, несмотря на перемещение значительного количества рабочих мест в пригороды

В городе присутствует развитая сеть радиальных транспортных путей, сохраняющих его доступность. При этом, значительная часть перемещений может носить транзитный характер, из пригорода в пригород.

Типичный европейский город представляет собой древнее историческое ядро с радиальными главными улицами. В историческом ядре города аккумулированы культурные ценности, такие как музеи, театры, религиозные и культурные памятники, а среди них исторически расположены престижные магазины, финансовые учреждения, кафе и рестораны. Многофункциональное использование недвижимости, характерное для европейских городов, позволило современной офисной недвижимости развиваться как внутри исторических зданий (Париж), так и в эклектичных модернистских постройках (Лондон). Центр Европейского города представляет из себя скорее культурный центр, нежели чем деловой район.

Необходимо подчеркнуть, что основной особенностью европейского города, отличающей его от городов США и стран Азии является не просто наличие исторического центра, а то, что этот центр состоит в основном из жилой недвижимости. Иными словами, историческая застройка центра Европейского города не позволяет превратить его в чисто деловой центр, наподобие Central Business District американских промышленных городов. Условно деловой центр европейского города, в отличие от американского, никогда не бывает заселен маргинальными элементами; именно центр, а не субурбия, часто является наиболее престижным местом жизни. Будучи престижным районом, исторический центр европейского города накладывает также особые требования на проекты в деловой и развлекательной сфере: она должны вписываться в общий архитектурный и культурный ландшафт.



<предыдущая страница