3460

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ Р ОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЯЗАНСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РАДИОТЕХНИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания

к практическим занятиям

по курсу "Экономика недвижимости"

Рязань 2003

УДК 330.1:347.2142

Доходный метод оценки недвижимости: Методические указания к практическим занятиям по курсу "Экономика недвижимости"/ Рязан. гос. радиотехн. акад.; Сост.: Е.В. Мисник, И.М. Степнов. Рязань, 2003. 8 с.

Содержит теоретические положения и примеры расчета рыночной стоимости объектов недвижимости доходным методом.

Предназначены студентам дневного, вечернего и заочного обучения по специальности 060801.

Табл. 6. Библиогр.: 5 назв.

Недвижимость, рыночная стоимость, потенциальный и действительный доход, ставка капитализации, ставка дисконтирования, реверсия
Печатается по решению методического совета Рязанской государственной радиотехнической академии.
Рецензент: кафедра экономики организации и планирования промышленных предприятий РГРТА (зав. кафедрой проф. Ю.М. Солдак)

Доходный метод оценки недвижимости.

Составители: М и с н и к Елена Васильевна

С т е п н о в Игорь Михайлович

Редактор И.П. Перехрест

Корректор Н.А. Орлова
Подписано в печать: . Формат бумаги 60х84 1/16.

Бумага газетная. Печать трафаретная. Усл. печ. л. 0,5.

Уч.-изд. л. 0,5. Тираж 100 экз. Заказ

Рязанская государственная радиотехническая академия.

390005, Рязань, ул. Гагарина, 59/1.

Редакционно-издательский центр РГРТА.

ВВЕДЕНИЕ
В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Изучение данного вопроса базируется на знаниях студентов, полученных при изучении курсов "Экономика предприятия", "Экономика машиностроения", "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Статистика" и др.

Владение методами оценки недвижимости является необходимым компонентом в комплексе знаний, получаемом современными экономистами-менеджерами.

СУЩНОСТЬ МЕТОДА

Рыночная стоимость объекта недвижимости, приносящей доход, может рассчитываться методами:

- капитализации доходов;

- дисконтирования денежных потоков.

При использовании доходного подхода стоимость недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым объектом.

Основной недостаток доходного метода состоит в том, что, в отличие от рыночного и затратного подходов, он базируется на прогнозных данных.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ
Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять рыночную стоимость объекта:

С = ЧД / К,

где С – стоимость объекта недвижимости, ЧД – чистый доход, К – коэффициент капитализации.

Данный метод используется, когда поток будущих доходов стабилен. Для его применения необходимо:

- определить чистый доход от использования объекта за первый прогнозный год;

- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученного от использования оцениваемого объекта, после вычитания из действительной выручки всех расходов на эксплуатацию объекта (кроме амортизации).

Потенциальная валовая выручка – это ожидаемая суммарная величина поступлений от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые ему сопутствуют. Все расчеты по ее определению в связи с эксплуатацией объекта недвижимости ведутся за первый после даты оценки год.

Далее необходимо определить поправку на возможное недоиспользование объекта на полную мощность. Действительная валовая выручка рассчитывается путем коррекции на эту величину потенциальной валовой выручки, ожидаемой от объекта.

Таким образом, в состав чистого дохода входят две составляющие – прибыль от использования оцениваемого объекта и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитываются как чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Такой коэффициент капитализации называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существуют различные методы расчета коэффициента капитализации:

1) метод прямой капитализации (прямого сопоставления);

2) метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала);

3) метод связанных инвестиций (земля и здание);

4) кумулятивный метод;

5) метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации

В данном случае К = ЧД / С. Для определения К оцениваемый объект сравнивается с аналогичными объектами. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Причем чем качественнее объект, тем ниже ставка капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта прямой капитализации доходов основано на приведении ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта к текущей стоимости путем деления его на общий коэффициент капитализации.

При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Пример: определить стоимость магазина, годовой чистый доход от которого ожидается на уровне 65 000 у.е. Данные о сопоставимых объектах, проданных на рынке недвижимости, сведены в табл. 1.

Таблица 1.

Исходные данные для определения рыночной стоимости

оцениваемого магазина

Магазин	ЧД, у.е.	продажная цена С, у.е.	К = ЧД / С
Магазин 1	72 000	600 000	0,120
Магазин 2	82 500	750 000	0,110
Магазин 3	47 250	450 000	0,105

Для данного сектора рынка среднее значение К = (0,120+0,110+0,105)/3 = 0,112. Стоимость оцениваемого объекта определяем как ЧД / К = 65000/0,112 = 582 400 у.е.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовый рентный мультипликатор (ВРМ).

Валовый рентный мультипликатор – это отношение между продажной ценой и потенциальной (или действительной) валовой выручкой.

Для его применения:

1) определяют валовую выручку (годовую арендную ставку) для оцениваемого объекта;

2) рассчитывают оптимальный для данного сектора экономики валовый рентный мультипликатор на основе рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов;

3) определяют рыночную стоимость оцениваемого объекта как произведение валовой выручки от оцениваемого объекта на оптимальное значение валового рентного мультипликатора.

Пример: оценить офис, если его потенциальная валовая выручка составляет 100 000 у.е. Сведения о сопоставимых объектах даны в табл. 2.

Таблица 2.

Данные для оценки рыночной стоимости офиса

Офис	Продажная цена С, у.е.	Валовая выручка, у.е.	ВРМ
Офис 1	600 000	100 000	6,00
Офис 2	750 000	128 000	5,86
Офис 3	450 000	74 000	6,08

Стоимость оцениваемого объекта: 100000х(6,0+5,86+6,08)/3= = 600 000 у.е.

Рассмотренные методы прямой капитализации и валового рентного мультипликатора недостаточно чувствительны к изменению будущих доходов, нормам возврата капитала к уровням риска.

Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала)

Применяется в случае, если для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

В данном случае при определении ставки капитализации К необходимо:

- удовлетворить рыночным требованиям на доход от заемного капитала;

- предусмотреть не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных отчислений;

- удовлетворить рыночным требованиям на доход от собственного капитала;

- предусмотреть возврат инвестору собственного капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ипотечная постоянная включает ставку процента по кредиту и коэффициент фонда погашения.

Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Она включает норму прибыли и норму возврата собственных капиталов.

Общая ставка капитализации рассчитывается путем взвешивания ее составных частей (ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного капитала) пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем объеме инвестиций.

Пример: доля кредитных ресурсов – 60 %, ипотечная постоянная – 0,15, ставка капитализации на собственный капитал – 12 %.

Тогда общая ставка капитализации К = (0,15х0,6)+(1-0,6)х0,12 = = 0,13.

Метод связанных инвестиций (земля и здание)

Применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку. Метод реализуется аналогично предыдущему, то есть определяются взвешенные ставки капитализации для земли и строения, стоящего на земле. Взвешивание этих ставок осуществляется в соответствии с долями земли и здания в общей стоимости имущественного комплекса.

Кумулятивный (суммарный) метод

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Если стоимость объекта со временем растет, то ставка возврата капитала вычитается из процентной ставки.

Процентная ставка на капитал рассчитывается как сумма составляющих:

- безрисковой ставки дохода (она, как правило, равна ставке дохода на долгосрочные или среднесрочные правительственные облигации);

- поправки на дополнительный риск (по сравнению с правительственными облигациями);

- поправки на дополнительный риск, связанный с управлением инвестициями;

- поправки на ликвидность объекта.

Ставка возмещения (возврата) капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Метод Эллвуда

Данный метод является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), позволяющим учитывать как продолжительность периода капитальных вложений, так и изменение со временем стоимости объекта.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации чистого операционного годового дохода NOI с использованием ставки дисконтирования. Чистый операционный годовой доход (NOI) рассчитывается как действительный годовой доход за вычетом эксплуатационных расходов. Общее выражение для определения стоимости объекта (V):

n

V= NOI_l/(1+i)^l + FV/(1+i)ⁿ ,

l=1

где i – ставка дисконтирования, норма отдачи на инвестиции, приводит по фактору времени в соответствии с первоначальной инвестицией и ожидаемые доходов; FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия); n – период владения; l – номер платежного периода.

Выбор ставки дисконтирования – наиболее сложная проблема оценки, базируется на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска.
ПримерЫ расчета стоимости недвижимости доходным методом
Оценивается выставленный на рынок коммерческой недвижимости магазин, земельный участок находится на праве пользования. Исходные данные по объекту представлены ниже, в том числе в табл. 3 и 4.

Годовая арендная плата – 1440 руб. за м².

Прогнозный период – 3 года, дата оценки 01.04.01.

Прогноз роста доходов составляет 20,2 % (ожидаемый индекс роста потребительских цен).

Ставка дисконта определялась кумулятивным методом.

К безрисковой ставке (равной 18,29 %) добавили поправки на риски, связанные с инвестированием в данный объект (8 %), на низкую ликвидность недвижимости (7 %) и на управление инвестициями (3 %). В результате ставка дисконтирования составила 36,29 %.

Таблица 3

Данные об оцениваемом объекте

Помещение	Площадь, м2	Годовая ставка арендной платы	Потенциальный валовый доход, руб.	Прогноз потенциального дохода по годам, %
				2001	2002	2003	2004
Офисы и торговые площади	1000	1440	1440000		20,2	20,2	20,2
Всего			1440000		20,2	20,2	20,2

Таблица 4

Сведения о динамике операционных расходов объекта

Переменные операционные расходы, руб.		Доли в эффективном валовом доходе по годам, %
Показатели	Фактические данные	2001	2002	2003	2004
Энергоресурсы	81 960	5,7	5,7	5,7	5,7
Хоз. расходы	41 136	2,86	2,86	2,86	2,86
Охрана	56 800	3,9	3,9	3,9	3,9
Управление	321 600	22,33	22,33	22,33	22,33
Расходы на тек. ремонт	85 800	5,96	5,96	5,96	5,96

Итоги расчетов сведены в табл. 5.

Таблица 5

Анализ дисконтированного денежного потока

	Годы
	2001	2002	2003	2004
Доход
Потенциальный валовый доход	1440000	1730880	280518	2500783
Операционные расходы
Постоянные расходы:
налог на недвижимость	20000	19000	18000	17000
земельные платежи	8937	8937	8937	8937
Переменные расходы:
энергоресурсы	81960	98660	118590	242545
хоз. расходы	41136	49503	59503	71522
охрана	56800	67504	81140	97531
управление	312600	386506	464580	558425
расходы на замещение	85800	103160	123999	149047
Операционные расходы – ВСЕГО	607233	733270	874749	1045007
Чистый операционный доход	832767	997610	1205769	1455776
Ставка дисконта = 36,29 %
Фактор дисконта	0,7337	0,5384	0,3950	-
Дисконтированный денежный поток
Текущая стоимость потока	610001	536514	476279	-
Текущая остаточная стоимость	1997423	Остаточная стоимость		6891108
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА – ВСЕГО: 3 620 417 рублей

Пример: определим рыночную стоимость квартиры с помощью ВРМ, если имеется информация по сопоставимым объектам, представленная в табл. 6.

Таблица 6

Показатели сопоставимых квартир

	Район	Цена продажи, у.е.	Стоимость аренды в мес., у.е	Потенциальная годовая валовая выручка, у.е.	ВРМ
1	ДП-4	11800	55,4	664,8	17,8
2	ДП-4	9800	34,6	415,2	23,6
3	ДП-4	11200	62,3	747,6	15,0
4	ДП-4	11500	51,9	622,8	18,5
5	ДП-4	12500	62,9	830,4	15,1

Оптимальный ВРМ для данного сектора рынка составит 18:

(17,8+23,6+15,0+18,5+15,1)/5 = 18.

Средняя потенциальная годовая выручка составляет 656,2 у.е.:

(664,8+415,2+747,6+622,8+830,4)/5=656,2.

Рыночная стоимость оцениваемой квартиры 11 811,6 у.е. (18х656,2).

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. 
   Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. М, 1999.
   
2. 
   Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. 592 с.
   
3. 
   Фридман Д., Ордуэй Н./ Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995. 481 с.
   
4. 
   Оценка объектов недвижимости/ Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1996. 320 с.
   
5. 
   Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998. 384 с.
   

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение………………………………………………………………1

Сущность метода……………………………………………………..1

Метод капитализации доходов……………………………………...1

Метод дисконтирования денежных потоков……………………….5

Примеры расчета стоимости недвижимости доходным

методом ………………………………………………………….…..6