Flatik.ru

Перейти на главную страницу

Поиск по ключевым словам:

страница 1

Вид Объекта коммерческой недвижимости

Формула для расчета ориентировочной суммы максимального кредита под залог объекта коммерческой недвижимости

Объекты торговой и складской недвижимости

Мах Кредит=5,5* x (Поступления - Эксплуатационные затраты – Налоги)**


Объекты офисной недвижимости и туристической инфраструктуры

Мах Кредит=5,2*x (Поступления - Эксплуатационные затраты – Налоги)**

* расчетная величина, зависимая от срока кредита, ставки, коэффициента покрытия долга, возможности отнести часть основного долга на конец срока

**в годовой размерности
ПРИМЕР Расчета.

Максимально возможную сумму кредита под залог объектов коммерческой недвижимости возможно рассчитать, имея следующую информацию:




Наименование объекта

«Торговый центр»

Собственник объекта

ООО «Заемщик»

Общая площадь объекта

кв. м.

10 000

Полезная коммерческая площадь объекта, в т.ч.

кв. м.

7 000

Балансовая стоимость объекта

млн. руб.

300

Рыночная стоимость объекта (с НДС)

млн. руб.

634


Текущая заполняемость объекта:

№ п/п

Статус помещения

Площадь, кв. м.

Доля, %

1

Сдано

4900

70

2

Не сдано

2100

30

ИТОГО

7000

100


Текущие показатели формирования доходной части по объекту:

Наименование

Общие поступления, рублей с НДС


Поступления за тек. месяц-1

12 250 000

Поступления за тек. месяц-2

12 000 000

Поступления за тек. месяц-3

12 500 000

Поступления за тек. месяц-4

13 000 000

Поступления за тек. месяц-5

12 100 000

Поступления за тек. месяц-6

11 900 000

Среднее значение поступлений по заключенным договорам аренды за последние 2 квартала

12 291 667


Текущие показатели формирования расходной части по объекту:

Наименование

Рублей с НДС


Эксплуатационные затраты за тек. месяц-1

1 200 000

Эксплуатационные затраты за тек. месяц-2

1 300 000

Эксплуатационные затраты за тек. месяц-3

1 400 000

Эксплуатационные затраты за тек. месяц-4

1 250 000

Эксплуатационные затраты за тек. месяц-5

1 150 000

Эксплуатационные затраты за тек. месяц-6

1 100 000

Среднее значение эксплуатационных затрат по заключенным договорам аренды за последние 2 квартала

1 233 333


Наименование

Остаточная стоимость ТЦ, рублей

Амортизация, рублей

Налог на имущество, рублей


тек. месяц-1

300 000 000

840 000

550 000

тек. месяц-2

299 160 000

840 000

548 460

тек. месяц-3

298 320 000

840 000

546 920

тек. месяц-4

297 480 000

840 000

545 380

тек. месяц-5

296 640 000

840 000

543 840

тек. месяц-6

295 800 000

840 000

542 300

Среднее значение за последние 2 квартала

Х

Х

546 150


Наименование

Уплачиваемые налоги (кроме налога на имущество)

НДС

На прибыль

прочие


тек. месяц-1

1 685 593

1 594 881

-

тек. месяц-2

1 632 203

1 535 867

-

тек. месяц-3

1 693 220

1 603 972

-

тек. месяц-4

1 792 373

1 714 449

-

тек. месяц-5

1 670 339

1 759 164

-

тек. месяц-6

1 647 457

1 554 048

-

Среднее значение за последние 2 квартала

1 686 864

1 627 064

-

А= (Поступления - эксплуатационные затраты – Налоги) * 12

А = 86 379 068 руб.

Мах Кредит = 5,5 * А



Мах Кредит = 475 084 874 руб.

Форма для более точного расчета максимально возможной суммы кредита под залог объекта коммерческой недвижимости.

Наименование

 

средние показатели за последние 6 месяцев

1 год

2 год

3 год

4 год



 

 

А

Б

В

Г

Д

Е

Операционная деятельность

1

А2-А3-А4-А5-А6-А9-А11

 

 

 

 

 

Поступления от аренды площадей с НДС

2

 ___________

 А2

 А2*1,03

 В2*1,05

 Г2*1,05

 Д2*1,05

Эксплуатационные затраты с НДС

3

 ___________

 А3

 А3*1,03

 В3*1,05

 Г3*1,05

 Д3*1,05

Уплата НДС

4

 А2/118*18- А3/118*18

 

 

 

 

 

Проценты по кредиту

5

А27
















Налог на имущество

6

 0,22*А8
















амортизация

7

 В зависимости от учетной политики

 

 

 

 

 

остаточная стоимость

8

 Балансовая стоимость

 А8

 Б8-Б7

 В8-В7

 Г8-Г7

 Д8-Д7

Прочие налоги

9

 

 

 

 

 

 

Налогооблагаемая прибыль

10

 А2-А3-А4-А5-А6-А7-А9

 

 

 

 

 

Налог на прибыль

11

 А10*0,2

 

 

 

 

 

Чистая прибыль

12

  А2-А3-А4-А5-А6-А9-А11

 

 

 

 

 

Инвестиционная деятельность

13

А14

 

 

 

 

 

Затраты на строительство

14

 _________

 

 

 

 

 

Финансовая деятельность

15

 А16-А17-А18

 

 

 

 

 

Привлечение кредитов

16

 

 

 

 

 

 

Погашение кредитов

17

 

 

 

 

 

 

Погашение займов

18

 

 

 

 

 

 

ИТОГО

19

 А1+А13+А14

 

 

 

 

 

ИТОГО нарастающим итогом

20

 

 Б20

Б20+В19 

 В20+Г19

Г20+Д19 

Д20+Е19 

коэффициент покрытия долга

21

 (А12+А5)/

(А17+А5)

Должен быть не менее 1,2 / 1,3, / 1,4

СПРАВОЧНО

22

 

 

 

 

 

 

Привлечение кредита

23

 

 

 

 

 

 

Погашение кредита (в % от лимита)

24

 

 

 

 

 

 

Погашение кредита

25

 




 

 

 

 

Ссудная задолженность

26

 

 (Б23+Б23-Б25)/2

(Б26+ Б26-В25)/2+В23

 (В26+ В26-Г25)/2+Г23

 (Г26+ Г26-Д25)/2+Д23

(Д26+ Д26-Е25)/2+Е23

Проценты

27

 

 0,12*Б26

 0,12*В26

0,12*Г26 

0,12*Д26 

0,12*Е26 

Итого выплаты банку

28

 

 Б25+Б27

 В25+В27

Г25+Г27 

Д25+Д27 

Е25+Е27 






Вид Объекта коммерческой недвижимости

Формула для расчета ориентировочной суммы максимального кредита под залог объекта коммерческой недвижимости

139.12kb.

12 10 2014
1 стр.


Лекция жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации)

40.1kb.

16 12 2014
1 стр.


Обзор рынка коммерческой недвижимости Республики Марий Эл за I полугодие 2010г

Так или иначе, себестоимость строительства, хоть и небольшими темпами, растет, и как следствие, стоимость коммерческой недвижимости не может не реагировать на рост стоимости строит

186.45kb.

10 10 2014
1 стр.


Коммерческая недвижимость: падения цен больше не ждите! Каждый формат коммерческой недвижимости

Каждый формат коммерческой недвижимости обладает специфическими особенностями и выстраивает различные условия продаж своих объектов. В ситуации пата, сложившейся сегодня на рынке,

12.72kb.

25 09 2014
1 стр.


Торговые центры и магазины в интернете

РФ. Моллы. Ru – это актуальная база предложений по торговой недвижимости от ведущих агентств недвижимости, девелоперов и собственников. Моллы. Ru – максимально простой и удобный ин

93.83kb.

01 09 2014
1 стр.


Сверх интенсивный мастер- класс Александра Санкина «Всё о продаже недвижимости за 4 часа»

Для агентов по продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости, для директоров по продажам, руководителей групп и отделов, руководителей и учредителей агентств недвижимости, а т

31.44kb.

09 10 2014
1 стр.


Исследование рынка торговой недвижимости. Тема: Обеспеченность качественными торговыми площадями жителей г. Тюмени на 2012 г. Цель исследования

Описать состояние рынка коммерческой недвижимости города Тюмени в направлении обеспеченности качественными торговыми площадями на 2012 г

407.57kb.

01 09 2014
2 стр.


«Утверждено с изменениями» Общим собранием членов

Некоммерческое Партнерство "Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости" устанавливает в своей работе следующую структуру управления

108.77kb.

01 10 2014
1 стр.