Вид Объекта коммерческой недвижимости
|
Формула для расчета ориентировочной суммы максимального кредита под залог объекта коммерческой недвижимости
|
Объекты торговой и складской недвижимости
|
Мах Кредит=5,5* x (Поступления - Эксплуатационные затраты – Налоги)**
|
Объекты офисной недвижимости и туристической инфраструктуры
|
Мах Кредит=5,2*x (Поступления - Эксплуатационные затраты – Налоги)**
|
* расчетная величина, зависимая от срока кредита, ставки, коэффициента покрытия долга, возможности отнести часть основного долга на конец срока
**в годовой размерности
ПРИМЕР Расчета.
Максимально возможную сумму кредита под залог объектов коммерческой недвижимости возможно рассчитать, имея следующую информацию:
Наименование объекта
«Торговый центр»
|
Собственник объекта
ООО «Заемщик»
|
Общая площадь объекта
|
кв. м.
|
10 000
|
Полезная коммерческая площадь объекта, в т.ч.
|
кв. м.
|
7 000
|
Балансовая стоимость объекта
|
млн. руб.
|
300
|
Рыночная стоимость объекта (с НДС)
|
млн. руб.
|
634
|
Текущая заполняемость объекта:
№ п/п
|
Статус помещения
|
Площадь, кв. м.
|
Доля, %
|
1
|
Сдано
|
4900
|
70
|
2
|
Не сдано
|
2100
|
30
|
ИТОГО
|
7000
|
100
|
Текущие показатели формирования доходной части по объекту:
Наименование | Общие поступления, рублей с НДС |
Поступления за тек. месяц-1
|
12 250 000
|
Поступления за тек. месяц-2
|
12 000 000
|
Поступления за тек. месяц-3
|
12 500 000
|
Поступления за тек. месяц-4
|
13 000 000
|
Поступления за тек. месяц-5
|
12 100 000
|
Поступления за тек. месяц-6
|
11 900 000
|
Среднее значение поступлений по заключенным договорам аренды за последние 2 квартала
|
12 291 667
|
Текущие показатели формирования расходной части по объекту:
Наименование | Рублей с НДС |
Эксплуатационные затраты за тек. месяц-1
|
1 200 000
|
Эксплуатационные затраты за тек. месяц-2
|
1 300 000
|
Эксплуатационные затраты за тек. месяц-3
|
1 400 000
|
Эксплуатационные затраты за тек. месяц-4
|
1 250 000
|
Эксплуатационные затраты за тек. месяц-5
|
1 150 000
|
Эксплуатационные затраты за тек. месяц-6
|
1 100 000
|
Среднее значение эксплуатационных затрат по заключенным договорам аренды за последние 2 квартала
|
1 233 333
|
Наименование | Остаточная стоимость ТЦ, рублей | Амортизация, рублей | Налог на имущество, рублей |
тек. месяц-1
|
300 000 000
|
840 000
|
550 000
|
тек. месяц-2
|
299 160 000
|
840 000
|
548 460
|
тек. месяц-3
|
298 320 000
|
840 000
|
546 920
|
тек. месяц-4
|
297 480 000
|
840 000
|
545 380
|
тек. месяц-5
|
296 640 000
|
840 000
|
543 840
|
тек. месяц-6
|
295 800 000
|
840 000
|
542 300
|
Среднее значение за последние 2 квартала
|
Х
|
Х
|
546 150
|
Наименование | Уплачиваемые налоги (кроме налога на имущество) |
НДС | На прибыль | прочие |
тек. месяц-1
|
1 685 593
|
1 594 881
|
-
|
тек. месяц-2
|
1 632 203
|
1 535 867
|
-
|
тек. месяц-3
|
1 693 220
|
1 603 972
|
-
|
тек. месяц-4
|
1 792 373
|
1 714 449
|
-
|
тек. месяц-5
|
1 670 339
|
1 759 164
|
-
|
тек. месяц-6
|
1 647 457
|
1 554 048
|
-
|
Среднее значение за последние 2 квартала
|
1 686 864
|
1 627 064
|
-
|
А= (Поступления - эксплуатационные затраты – Налоги) * 12
А = 86 379 068 руб.
Мах Кредит = 5,5 * А
Мах Кредит = 475 084 874 руб.
Форма для более точного расчета максимально возможной суммы кредита под залог объекта коммерческой недвижимости.
Наименование
|
|
средние показатели за последние 6 месяцев
|
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
…
|
|
|
А
|
Б
|
В
|
Г
|
Д
|
Е
|
Операционная деятельность
|
1
|
А2-А3-А4-А5-А6-А9-А11
|
|
|
|
|
|
Поступления от аренды площадей с НДС
|
2
|
___________
|
А2
|
А2*1,03
|
В2*1,05
|
Г2*1,05
|
Д2*1,05
|
Эксплуатационные затраты с НДС
|
3
|
___________
|
А3
|
А3*1,03
|
В3*1,05
|
Г3*1,05
|
Д3*1,05
|
Уплата НДС
|
4
|
А2/118*18- А3/118*18
|
|
|
|
|
|
Проценты по кредиту
|
5
|
А27
|
|
|
|
|
|
Налог на имущество
|
6
|
0,22*А8
|
|
|
|
|
|
амортизация
|
7
|
В зависимости от учетной политики
|
|
|
|
|
|
остаточная стоимость
|
8
|
Балансовая стоимость
|
А8
|
Б8-Б7
|
В8-В7
|
Г8-Г7
|
Д8-Д7
|
Прочие налоги
|
9
|
|
|
|
|
|
|
Налогооблагаемая прибыль
|
10
|
А2-А3-А4-А5-А6-А7-А9
|
|
|
|
|
|
Налог на прибыль
|
11
|
А10*0,2
|
|
|
|
|
|
Чистая прибыль
|
12
|
А2-А3-А4-А5-А6-А9-А11
|
|
|
|
|
|
Инвестиционная деятельность
|
13
|
А14
|
|
|
|
|
|
Затраты на строительство
|
14
|
_________
|
|
|
|
|
|
Финансовая деятельность
|
15
|
А16-А17-А18
|
|
|
|
|
|
Привлечение кредитов
|
16
|
|
|
|
|
|
|
Погашение кредитов
|
17
|
|
|
|
|
|
|
Погашение займов
|
18
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО
|
19
|
А1+А13+А14
|
|
|
|
|
|
ИТОГО нарастающим итогом
|
20
|
|
Б20
|
Б20+В19
|
В20+Г19
|
Г20+Д19
|
Д20+Е19
|
коэффициент покрытия долга
|
21
|
(А12+А5)/
(А17+А5)
|
Должен быть не менее 1,2 / 1,3, / 1,4
|
СПРАВОЧНО
|
22
|
|
|
|
|
|
|
Привлечение кредита
|
23
|
|
|
|
|
|
|
Погашение кредита (в % от лимита)
|
24
|
|
|
|
|
|
|
Погашение кредита
|
25
|
|
|
|
|
|
|
Ссудная задолженность
|
26
|
|
(Б23+Б23-Б25)/2
|
(Б26+ Б26-В25)/2+В23
|
(В26+ В26-Г25)/2+Г23
|
(Г26+ Г26-Д25)/2+Д23
|
(Д26+ Д26-Е25)/2+Е23
|
Проценты
|
27
|
|
0,12*Б26
|
0,12*В26
|
0,12*Г26
|
0,12*Д26
|
0,12*Е26
|
Итого выплаты банку
|
28
|
|
Б25+Б27
|
В25+В27
|
Г25+Г27
|
Д25+Д27
|
Е25+Е27
|